¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO? Puedes llegar a acuerdos con Hacienda

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¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO?

 Llega a acuerdos con Hacienda para liquidar tus deudas

 Los autónomos que hayan contraído deudas con Hacienda y tengan dificultades para pagarlas, tienen la posibilidad de llegar a acuerdos con la Administración para hacer frente a las mismas y evitar así sanciones. En algunos casos, evitar también los sobrecostes generados por los intereses de demora.

¿Cómo hacerlo? La estrategia más habitual para pagar una deuda a Hacienda es utilizar la devolución de la Renta, si ésta sale a devolver. Normalmente, en este caso, la Agencia Tributaria actúa de oficio y en lugar de realizar la devolución la usa directamente para cobrarse las deudas pendientes. Desde ARIZA aconsejamos incluso presentar un escrito solicitando a Hacienda que se compense la devolución y se cobren los pagos adeudados.

Hacienda puede utilizar esta compensación no sólo con las deudas contraídas con la Agencia Tributaria, sino también con otras administraciones públicas, como los Ayuntamientos, o para cobrarse multas de tráfico. En el caso de acumular varios impagos, Hacienda compensará primero las deudas más antiguas, con el fin de no seguir aumentando los intereses. Si la declaración anual de la Renta sale a pagar se puede solicitar un aplazamiento del pago.

Por otro lado, los autónomos que presentan sus declaraciones trimestrales pueden utilizar la devolución anual de la Renta para pagar el IVA. Para ello, hay que marcar la opción “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” disponible en el modelo 303 de autoliquidación de IVA. En este caso, hay que tener en cuenta que Hacienda cobrará intereses desde el día en que termina el trimestre hasta que conceda la compensación.

Otra forma entre los autónomos es usar la devolución del IVA para pagar el IRPF. Esta opción sólo puede utilizarse en el cuarto trimestre, ya que en los anteriores Hacienda sólo permite acumularlo para el periodo siguiente. En este caso, si la declaración del IVA sale a devolver, pero la del IRPF sale a pagar se puede compensar uno con otro marcando en el modelo 130 la casilla “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” detallando que se compensa con la devolución del IVA del cuarto trimestre.

 

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¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿Se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

La deuda por gastos comunes que se deba por el año actual y los tres anteriores.

Con la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se ha ampliado el crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios por el impago de los gastos comunes que cada propietario tiene obligación de abonar.

Así la vivienda o local perteneciente a la Comunidad tendrá una “afección real” para responder del pago de las cuotas de la anualidad corriente más las que se deban de los tres últimos años.

¿Cómo se concreta este derecho?

Si una vivienda se vende o sale a subasta el 22.06.2016 y el propietario adeuda cuotas a la Comunidad desde Enero de 2013, el piso vendido responderá de la deuda correspondiente a la anualidad corriente (enero al 22 de junio de 2016), más la deuda de los tres años anteriores, es decir, lo que debiera de los años 2015, 2014 y 2013.  Más allá de dicha fecha, el piso vendido o subastado no responde.

¿COMO LE AFECTA AL NUEVO PROPIETARIO?

Como la vivienda o local responde del pago de los gastos comunes durante ese tiempo, el nuevo propietario por compra o adjudicación en subasta, aunque no era realmente el deudor ya que él no había contraído la deuda con la Comunidad, será en definitiva quien tenga que pagar los gastos comunes del antiguo propietario correspondiente a los del año corriente más los tres anteriores, porque en su defecto la Comunidad le embargará el piso por esas cantidades.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, declara como crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios el importe de los gastos comunes correspondientes a la anualidad corriente y los tres años anteriores.

¿Qué significa crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

Las deudas, dependiendo de quién sea el acreedor, tienen distintas categorías. La ley no considera lo mismo, por ejemplo deberle al Estado, o a los trabajadores, que deberle a la tiend del barrio. Cuando alguien le debe a varias personas, hay que establecer qué créditos tienen preferencia sobre los otros, lo que a la larga determinará que quien tenga un crédito preferente cobrará antes que los otros. En este ejemplo, la deuda a favor del Estado tiene preferencia frente a la tienda.

La preferencia de los créditos viene recogida en el artículo 1923 del Código Civil (CC).

Pues bien, el citado artículo 9.1 e) LPH en relación con el artículo 1.923 CC, dice que se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios la cantidad de la anualidad corriente y los tres años anteriores que se le deban por gastos comunes. Y tendrá preferencia frente a cualquier otra deuda, con excepción de los salarios de los trabajadores de los últimos 30 días, las deudas del Estado y la de los aseguradores (por los dos años del seguro). Salvo los anteriores créditos, la Comunidad de propietarios tendrá preferencia sobre los créditos hipotecarios y sobre cualquier otro crédito aunque estuviese anotado con anterioridad el embargo en el Registro de la Propiedad.

 

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RETIRAR PARABOLICA

Condena a retirar la antena parabólica colocada en la fachada de su vivienda
imageEl artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún copropietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal puede realizar alteración alguna fuera de su piso o local, esto es, en elementos comunes, como se vio en la entrada “Alteración de elementos comunes: unanimidad salvo excepciones” en relación, entre otras, con la sentencia del Tribunal Supremo de 16-07-2009.

En este caso, tras la demanda por parte de la comunidad de propietarios el Juzgado de Primera Instancia condenó a un propietario a retirar la antena parabólica situada en la fachada de su vivienda en el plazo de 15 días desde la notificación. Tras interponer recurso de apelación, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 14-12-2011 (Extracto)
Evidentemente esta Sala reiterando las manifestaciones anteriores y manifestando que no está permitido actuaciones como la efectuada por el demandado sin una autorización expresa que no consta y no se dio por parte de la Comunidad actora, y además se ha producido sin género de duda una alteración del elemento común es la fachada y no existe ninguna alteración idéntica a la producida por la parte demandada en su propia comunidad, y por tanto vulnera todo el contenido de la ley de propiedad horizontal y exige la estimación de la demanda en su totalidad, partiendo además de que no hay ninguna autorización específica para hacerlo, y que además contradice la prohibición de alteración de elementos comunes contenida en la Ley de Propiedad Horizontal de carácter inexcusable por lo que no solamente no es autorizada sino desautorizada, y se infringe los propios Estatutos y fundamentalmente la Ley de Propiedad Horizontal lo que lleva sin más a la estimación de la demanda y la desestimación del recurso.

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NULO REPARTO A PARTES IGUALES

Nulo reparto de gastos a partes iguales aun haciéndose durante años.
Conforme a los articulos 3 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) el reparto de gastos comunes entre los propietarios de una finca en régimen de propiedad horizontal se realizará conforme a la cuota de participación recogida en el Título Constitutivo si bien, el citado artículo 9 permite otras formas de reparto siempre que se recojan en el mismo Título Constitutivo, en los Estatutos o sean aprobadas por acuerdo unánime.

El Tribunal Supremo tiene declarado como doctrina jurisprudencial que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exige unanimidad y en una sentencia reciente declaraba la nulidad de un acuerdo de reparto de gastos que modificaba la cuota de participación.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 26-12-2011 (Extracto)
Cuando el título dispone una forma de reparto, si se quiere articular otro, contrario al mismo, es preciso que haya unanimidad, artículo 17.1 LPH, y sino la hay la consecuencia no es otra que la procedencia de la impugnación (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002, 16 de noviembre de 2004, 3 de diciembre de 2004, 22 de diciembre de 2008).

Es indiferente a estos efectos que quien impugna conociera esa forma de reparto anterior, e incluso que la hubiera consentido en cualquier otro año porque lo relevante es cuál era el sistema vinculante por así estar regulado en el título, y la exigencia de unanimidad para modificar no solo el título sino la forma de reparto en cada supuesto o concretos gastos; aún siendo indiferente el conocimiento del comunero respecto de esos acuerdos anteriores, en este caso concreto, no se ha probado siquiera que tuviera conocimiento de esa forma de reparto porque no se infiere de la escritura pública en la que se afirma conocer las normas que regulan la Comunidad, pero no esos concretos acuerdos, y esos pactos de reparto, no modificativos del título y Estatutos, porque no son normas reguladoras de la Comunidad, porque esa regulación era y es la contenida en el Título Constitutivo y Estatutosjunta-extraordinaria-de-propietarios-arizaadministraciones-com

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EL CONSENTIMIENTO TACITO NO ES PARA SIEMPRE

Comunidades_de_vecinos_1Las alteraciones de elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme a los artículos 7, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), exige el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante por el transcurso del tiempo y en determinadas circunstancias puede existir unconsentimiento tácito de alteración de elementos comunes. Sin embargo, que en un momento se haya producido un consentimiento tácito de alteración de elementos comunes no significa que el mismo sirva para considerar autorizadas otras alteraciones futuras, como así lo establece la siguiente sentencia del Tribunal Supremo.

Sentencia del Tribunal Supremo, 29-02-2012 (Extracto)

La Audiencia Provincial ha declarado que tanto las obras realizadas en el año 1989 como en el año 1991, que supusieron, tras la apertura de un hueco en la pared medianera del edificio a la altura de la planta primera, una comunicación física entre el inmueble donde se sitúa la vivienda del actor y el hotel colindante, han sido tácitamente consentidas. Tras analizar la prueba practicada, ha concluido que verbalmente se autorizó al hotel a llevar las obras, y que desde su realización, ningún copropietario ha manifestado su oposición a las mismas. Este largo periodo de tolerancia permiten declarar que estas obras no pueden, ya, ser objeto de impugnación, como en ningún momento ha negado la parte recurrida. Sin embargo, esta actitud comunitaria frente a tales obras, no puede traducirse en un consentimiento irrevocable y de futuro para que el hotel pueda realizar todas aquellas que considere oportunas, afecten o no a unelemento común, tan esencial, como es la pared de cierre del edificio. Las obras que ahora se impugnan, suponen una nueva comunicación a la altura de otra planta del edificio, que desde su origen, han contado con la firme oposición del actor. No puede, por tanto, en este caso, considerar autorizadas unas obras, que exigiendo para su validez el consentimiento unánime de los copropietarios, no cuentan, al menos, con el de la parte demandante. En definitiva el consentimiento tácito comprobado por la Audiencia Provincial en relación a obras realizadas en el pasado, no equivale a un consentimiento tácito genérico para obras de futuro que afecten a elementos comunes, aunque el elemento común sea el mismo. Ningún tratamiento discriminatorio puede apreciarse de la solución dada por la Audiencia Provincial, porque la recurrente es la misma entidad que ejecutó las anteriores obras y además porque lo que pretende, aún afectando igualmente a la pared de cierre del edificio, es abrir un nuevo hueco en otra de las plantas para llevar a efecto una nueva comunicación entre su hotel y los nuevos inmuebles adquiridos en el edificio colindante.

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¿DECLARO EL ALQUILER

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RENTA 2015: HACIENDA A LA BÚSQUEDA Y CAPTURA  DE LOS ALQUILERES EN  NEGRO

estadísticasLecturas: 9.270Comentarios: 7
escrito por: @Ana P. Alarcos
07 abril 2016, 6:01
“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

Éste es el aviso con el que se van a topar miles de contribuyentes cuando vayan a presentar la declaración del IRPF en las próximas semanas.

En la inauguración de la Campaña de la Renta 2015, que arrancó ayer de forma oficial y terminará el 30 de junio, el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria, Rufino de la Rosa, hizo una mención especial a todos aquellos contribuyentes que deciden no dar cuenta al fisco de las rentas que obtienen a través de la explotación de sus inmuebles en régimen de alquiler.

A todos ellos les lanzó una seria advertencia: la Agencia Tributaria dispone de múltiples fuentes de información que le permiten destapar, tarde o temprano, los fraudes ligados a cualquier tipo de arrendamiento de viviendas, ya sea un alquiler permanente o vacacional y de una vivienda de lujo o estándar.

“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró De la Rosa.

Entre esas fuentes de información que ayudan a Hacienda a detectar los alquileres sospechosos y comprobar si realmente son sumergidos encontramos algunas públicas y otras de ámbito privado.

La Agencia Tributaria reconoce que está cruzando sus datos con los que manejan las Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.

También les sirven de ayuda los datos de los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las compañías suministradoras de electricidad o agua (que conocen a la perfección los consumos de los hogares y son capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) y los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler).

Los avisos son habituales

Hacienda asegura que no es la primera vez que utiliza avisos de este tipo para concienciar a los contribuyentes de lo necesario que es que declaren todas sus rentas. En los últimos años se han usado herramientas parecidas para alertar a los que, por ejemplo, habían recibido pensiones del exterior y no las incluían en la declaración. “Con el tiempo nos hemos dado cuenta de que estos avisos funcionan muy bien”, recalca De la Rosa.

Además del éxito de la medida en campañas previas, el fisco es consciente de que existen miles de alquileres sumergidos en nuestro país que están mermando su capacidad recaudatoria. Según los cálculos del Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), en el año 2010 existían 1,3 millones de alquileres sumergidos, lo que correspondía por aquel entonces prácticamente a la mitad del total de viviendas en arrendamiento (un 49%) y suponía alrededor de 3.000 millones de euros anuales no declarados.

A pesar de que no existen estudios más recientes sobre la materia, actualmente la cifra podría ser muy inferior. En 2008, al menos, el porcentaje de alquileres en negro suponía el 55% del total, mientras que dos años después se redujo al 49%. Todo ello sin olvidar que desde 2010 la Agencia Tributaria cuenta con la información de consumos de electricidad de los inmuebles, lo que ha permitido reducir la tasa de alquileres en negro según Gestha.

Hacienda, por su parte, reconoce que los planes específicos que ha llevado a cabo en algunas regiones de España para descubrir fraudes ligados al alquiler mediante los consumos eléctricos han dado sus frutos. “Hace unos años nos servían para localizar contribuyentes que se aplicaban la deducción por la compra de vivienda habitual sobre una segunda residencia, pero ahora nos sirve para aflorar irregularidades en los arrendamientos, incluidos los vacacionales de lujo”, aclara el fisco.

En este sentido, señala que los alquileres permanentes en ‘B’ son mucho más reducidos que los que se realizan sobre viviendas turísticas. “En estos casos hay más fraude, por eso estamos trabajando en ello”, insiste el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Hay que declarar incluso dos días

La Agencia Tributaria, en su ejercicio de control y lucha contra el fraude, quiere instar a los contribuyentes a que declaren sus rentas de forma voluntaria. “Con estas alertas queremos hacer ver que tenemos mucha información. Avisamos antes de mostrar nuestra cara menos amable”, señala De la Rosa.

El fisco recuerda que se deben declarar todas las rentas que se obtengan a través de la explotación de un inmueble, independientemente de que se haya alquilado unos días o un año entero. Y es que con esa declaración el contribuyente no solo aporta al conjunto de la economía, sino que también puede beneficiarse de la deducción vigente para el propietario: podrá deducirse un 60% del rendimiento neto declarado.

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EL SUPREMO CORRIGE A HACIENDA

El Supremo deja en evidencia a Hacienda: las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales

El Tribunal Supremo ha sacado los colores a la Administración tributaria al tumbar una de sus prácticas más habituales: la de comprobar valores con el fin de intentar exigir a los contribuyentes el pago de unos impuestos más altos.

En el ejercicio de sus funciones de control y revisión, en numerosas ocasiones Hacienda ha modificado al alza el valor asignado por el contribuyente a una operación inmobiliaria, como por ejemplo la compraventa de un inmueble.

Para ello, la Administración tiene a sus propios peritos que se encargan de realizar una nueva valoración y que, según el Tribunal Supremo, se está realizando bajo unos criterios poco ortodoxos y poco realistas.

En una sentencia, con fecha del pasado 18 de enero y bajo el número de recurso 3379/2014, de la que se hace eco el despacho Ático Jurídico-Salcedo Abogados, el Alto Tribunal ha asestado un duro golpe al método de dictamen de peritos que usa la Administración Tributaria contemplado en el artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria 58/2003, que se basa en tasar los inmuebles basándose solamente en los precios de mercado o en los valores catastrales.

Este ‘modus operandi’ ni siquiera lleva aparejada una visita física del perito al inmueble, por lo que no tenía en cuenta aspectos tan importantes como el estado de conservación o las calidades de edificación.

“Siempre se había criticado la falta de motivación de dichas comprobaciones de valores y el hecho de que al contribuyente se le incrementaba el valor declarado en base a estudios de mercado a los que no tenía acceso y en los cuales se hacía referencia a tablas, estadísticas e informes igualmente desconocidos para él”, sostiene el despacho Salcedo Abogados.

¿Y qué piensa el Supremo de todo esto? En su sentencia condena la práctica y prepara el camino para que se anulen las liquidaciones dictadas usando este método de valoración. En concreto, el Alto Tribunal cree que esta valoración pericial es, en realidad, una simbiosis de diferentes métodos y que, por tanto, no cumple los criterios necesarios de ser una valoración singular, genérica y objetiva.

Según el Supremo, cuando la Administración realice una mezcla demétodos valorativos, estos deben ser únicamente utilizados para fundamentar la tasación, pero no para aplicarlos automáticamente y pretender así obtener el valor real que, no lo olvidemos, es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Por ello, asegura el despacho, “cuando se empleen bajo el paraguas del dictamen de peritos varios métodos es necesario realizar una valoración individualizada, que es lo contrario a la aplicación del valor catastral o de los precios medios del mercado. Así pues, la Administración deberá razonar la aplicación de dichos precios medios de mercado, o del valor catastral, lo que en la mayoría de los casos le obligará a una inspección personal del bien a comprar”.

De hecho, el Supremo entiende que la comprobación de valores y la liquidación practicada se considerarán inmotivadas, y por tanto se anularán, si no se aportan al contribuyente los estudios o dictámenes que se han tenido en cuenta en la valoración, mientras que es imprescindible la visita del perito al inmueble.

En definitiva, insiste Salcedo Abogados, esta sentencia es un duro golpe al método del dictamen de peritos, tal y como lo entiende y practica la Administración. “Y es que no es de recibo engañar al contribuyente diciéndole que se ha realizado un informe pericial cuando el perito ni siquiera ha inspeccionado el bien que valora, sino que en realidad lo único que ha hecho ha sido realizar ligeras correcciones a valores genéricos como los obtenidos del Catastro o de la estadística de precios de mercado”, concluye.

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Recargo a morosos en comunidades de propietarios

  1. Recargo a morosos en comunidades de propietariosimage

Establece el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la contribución a los gastos comunes y a la dotación del fondo de reserva son obligaciones que deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta de propietarios.

La jurisprudencia viene admitiendo que las comunidades de propietarios pueden imponer, mediante acuerdo adoptado en Junta, un recargo a aquellos propietarios que se retrasen en pago de las cuotas comunitarias.

La siguiente sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia expone cual es la jurisprudencia actual en los casos de recargo a propietarios morosos, haciendo referencia a distintas sentencias de sendas Audiencias Provinciales con indicación de los porcentajes de recargo aplicados.

Sentencia Audiencia Provincial de Murcia, 19-07-2011 (Extracto)
El establecimiento por la Junta de propietarios de un recargo por demora en el pago de los gastos comunitarios, constituye una práctica habitual en las Comunidades, aceptada por la jurisprudencia -entre otras, siendo recientes AP Málaga de 22 de noviembre de 2010, AP Granada 14 de enero de 2011, AP Mallorca 7 de febrero de 2011, AP Valencia 9 de febrero de 2011-, y calificada por la AP Madrid de 20 de septiembre de 2010, como legítima actuación en orden a conseguir en cumplimiento de las obligaciones de los morosos, disponiendo la AP Alicante de 10 de mayo de 2010, que nos encontramos por tanto ante una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento de los términos del acuerdo; constituye por tanto una obligación accesoria que sanciona con una pena, en este caso pecuniaria, el incumplimiento o retraso de la obligación de pago (art. 1152 del CC ), y cuyo plazo de impugnación en la Junta en que se acuerde es el de tres meses, establecido en el art. 18.3 LPH.

(…) Asimismo y en cuanto al porcentaje establecido, no difiere sustancialmente del aceptado en supuestos de otras Audiencias, tales como la sentencia de AP Mallorca de 4 de mayo de 2011, confirma un porcentaje de 6% trimestral-24 % anual-, AP Granada de 14 de enero el 20%, AP Málaga de 7 de noviembre de 2008 el 20%, AP las Palmas de 24 de septiembre de 2008 el 25%, AP Madrid de 7 de julio de 2008 el 20%, AP Jaen de 4 de julio de 2008 el 50%, AP Gran Canaria de 15 de noviembre de 2007 el 25 %, y si bien ha sido abonado el principal de la deuda -siendo objeto de este recurso el importe de los intereses moratorios- estima la Sala que no concurre motivo para aplicar la facultad moderadora prevista en el art. 1154 Código Civil, por otra parte no solicitada, habida cuenta de la escasa diferencia con el porcentaje habitual de recargo, el principio de autonomía de la voluntad, la ausencia de impugnación, y la necesidad evidente de funcionamiento de la Comunidad que exige necesariamente el abono de las cuotas por parte de los comuneros.

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¿ALQUILAR O COMPRAR?

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Frente a un incipiente crecimiento del alquiler, los expertos inmobiliarios aseguran que, la moderación en la caída de los precios garantiza que la vivienda está tocando fondo. Por eso, muchos se plantean ahora la eterna pregunta: ¿comprar o alquilar?

Un país de propietarios

España, tradicionalmente, es un país predispuesto a la compra. Siempre se ha pensado que alquilar es “tirar el dinero”. Por esto, la mayoría ha preferido invertir los ahorros en adquirir una vivienda, sobre todo, si no había mucha diferencia entre hipoteca y renta mensual.

Para muchos, tener una vivienda en propiedad es optar por la seguridad frente a una situación de paro (si se tiene pagada o si se puede hipotecar) y una forma de afianzar el futuro de los hijos. Esto explica por qué, en España, la tasa del alquiler es de un 19%, según el informe de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda”, frente al 30% de la media europea.

Sin embargo, con la llegada de la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria, parece que el alquiler empieza a consolidarse como una alternativa real a la hipoteca, al menos hasta que el ajuste de los precios se haya completado.

Situación actual: un punto de inflexión

En los últimos años, el alquiler está creciendo frente a la compra; de hecho ha pasado de un 15% en 2011 a un 19% en 2013. Según el estudio de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda”, los partidarios del alquiler se han triplicado desde el inicio de la crisis, lo que puede llevar a afirmar un cambio de tendencia.

La precariedad laboral y económica, la dificultad de acceso al crédito y la sensación generalizada de que, aunque menos, los pisos seguirán bajando, han hecho que sean muchos los que se decanten por el alquiler (aunque muchos afirmen que, si pudiesen, comprarían).

Para algunos, alquilar ya no es tirar el dinero, sino que es una opción que permite invertir lo que supondrían la entrada, el notario y otros gastos en consumo, formación u ocio. Una opción ideal para aquellos que, por movilidad laboral o por ampliar la unidad familiar, necesiten un cambio de vivienda. Así, son muchos los que, teniendo piso en propiedad, han tenido que alquilar por estos motivos.

Comprar o alquilar: factores a tener en cuenta

La elección entre una vivienda de compra o alquiler puede afectar mucho a la economía familiar, por lo que hay que tener muy en cuenta determinados factores:

– Dónde se quiere vivir: en qué zona y barrio
– Por cuánto tiempo se quiere residir en esa zona
– Cuáles son las necesidades personales
– Cuánto se quiere/puede invertir en el pago de la vivienda
– Qué uso se le quiere dar a la vivienda

El alquiler es una buena opción, sobre todo a corto y medio plazo, ya que no requiere apenas inversión inicial. Sin embargo, los expertos siguen señalando la compra como la mejor elección a largo plazo, ya que al final terminan por amortizarse los gastos iniciales.

Por ejemplo, en las zonas residenciales mejor valoradas de las grandes urbes, el alquiler siempre es mucho más recomendable puesto que la diferencia entre el €/m2 de venta y de alquiler suele ser muy amplia. Por el contrario, en zonas más baratas, las diferencias entre las mensualidades de renta y de hipoteca se acortan, llegando a ser insignificantes en algunas ocasiones y resultando mucho más rentable optar por la compra. Sea como sea, si se consigue financiación para la compra de una vivienda, es recomendable que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos o bien que, una vez pagada la renta del alquiler y todos los gastos mensuales, se pueda ahorrar al menos un 10%.

Está claro que no existe una verdad universal. Saber si lo mejor es comprar o alquilar requiere analizar muchos factores pero, de manera general, ¿cuáles son las principales ventajas e inconvenientes de ambas opciones?

Ventajas e inconvenientes de la compra

El precio de la vivienda ha caído más de un 40% desde 2007 y, aunque los expertos aseguran que este 2014 será el último de bajadas, por fin se encuentran precios “razonables”. Por su parte, el BCE ha vuelto a bajar los tipos de interés, hasta mínimos históricos del 0,15%. Todo esto hace que, en ocasiones, resulte más barato vivir en propiedad que de alquiler.

Salvo en esta coyuntura de crisis, la vivienda es un bien que se revaloriza con el tiempo y, en momentos de apuros económicos (sobre todo si está ya pagada), puede ser fuente de dinero y una importante medida de ahorro para la vejez o para dejar en herencia. Además, comprar supone beneficios fiscales como las deducciones en el IRPF y un porcentaje menor en las retenciones de la nómina, aunque estas ventajas no sé sabe hasta cuándo seguirán vigentes.

Por último, disponer de una vivienda en propiedad permite decorarla y reformarla al gusto de cada uno, lo cual puede ayudar, también, a revalorizarla.

Como inconvenientes, además de los graves problemas que suponen el impago de la hipoteca, hay que destacar el gran desembolso inicial que conlleva la compra (entre un 20% y un 40% del valor de la venta), sin contar las molestias que significar realizar estos trámites. Otra de las desventajas es tener que pagar las tasas municipales y los gastos de comunidad.

Ventajas e inconvenientes del alquiler

Entre las ventajas del alquiler destaca el hecho de no tener que hacer una gran inversión: con tan sólo pagar la fianza y el primer mes suele ser suficiente. Además, las tasas, comunidad y el mantenimiento suele correr a cargo del propietario. Por otra parte, el papeleo y las gestiones a realizar son mínimos y, ante cualquier problema o cambio en las necesidades, siempre se puede dar de baja el contrato con sólo avisar con un mes de antelación.

El alquiler, además, también comporta beneficios fiscales (de hecho, más que en la compra), tanto a inquilino como a propietario. Así, el arrendador tiene derecho a recibir deducciones sobre impuestos y tasas como el IBI, los gastos derivados del arrendamiento, los destinados al mantenimiento o reparación de la vivienda, los seguros… Mientras, el arrendatario se puede deducir el alquiler por vivienda habitual, aunque el porcentaje dependerá de la base imposible a aplicar al contribuyente, y las reformas (concertadas siempre con el dueño del inmueble) realizadas por él.

Con la nueva Ley del Alquiler, los inconvenientes de arrendar son algo mayores. Así, la prórroga forzosa del contrato pasa de los 5 a los 3 años y la prórroga tácita, de los 3 años a uno; esto afecta, evidentemente, a la revisión del precio del alquiler y a la fianza. Además, el propietario puede recuperar la vivienda avisando con 2 meses de antelación. Como inquilino, te pueden desahuciar si no se paga la renta antes de los 10 días desde que el propietario interpone la denuncia por impago. Por último, los inquilinos deberán consultar cualquier cambio que quieran realizar en la vivienda, a riesgo de quedarse sin la fianza.

¿El futuro es el alquiler?

Pese a que el alquiler está ganando muchos adeptos, en parte gracias a la movilidad laboral, lo cierto es que con la bajada de los precios de los pisos, las rebajas en los tipos de interés y la ligera apertura del grifo del crédito por parte de los bancos, son muchos los que seguirán optando por la compra de vivienda.

Igualmente, medidas como la del desahucio exprés de los inquilinos, así como un posible aumento de los incentivos fiscales (frente a los rumores del fin definitivo de la desgravación por la compra) podría hacer que el arrendamiento de viviendas aumentase.

Por su parte, los expertos advierten que, para que se consolide el cambio de tendencia, es necesario que el sector del alquiler se profesionalice y el apoyo de las administraciones, además de unos precios coherentes y competitivos frente a los de venta y unas condiciones acordes con la vivienda.

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LA REPARARACION DE TERRAZA COMÚN CORRESPONDE AL PROPIETARIO QUE TIENE EL USO PRIVATIVO

  1. En este caso, el propietario demandado fue condenado en primera instancia “a satisfacer a la parte actora la cantidad de 4.288’24 euros, junto con los intereses legales que dicho importe hubiera devengado desde la reclamación extrajudicial de la deuda, el 24 de febrero de 2014, así como a realizar el resto de trabajos pendientes para la reparación íntegra de las humedades sufridas por la actora, relacionados en el presupuesto aportado por la demandante como documento nº 18 de la demanda, es decir: sellar techos, tapar grietas y desperfectos y pintarlos con dos manos de pintura plástica mate antimoho”.

En apelación el propietario alegó, entre otras circunstancias, que en modo alguno tenía reconocido el uso exclusivo de la azotea del edificio, que era la cubierta de todo el inmueble. La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 29-09-2015 (Extracto)

  1. Por lo que se refiere a la primera alegación formulada por la parte apelante en su recurso, consideramos que la Juez ‘a quo’ ha valorado de forma totalmente correcta el resultado de la prueba practicada en el procedimiento, a la que se refiere de forma exhaustiva dicha Juzgadora en el Fundamento de Derecho segundo de la Sentencia para considerar debidamente acreditado que, aun no teniendo reconocido los demandados en la escritura pública de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, el uso exclusivo de la azotea (ya que como propietarios de la parte determinada nº uno sólo les correspondía el derecho de sobreelevación de nuevas plantas), dichos demandados se atribuyeron tal uso exclusivo de la azotea, colocando una puerta de acceso que permite cerrarla con llave.image

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