CUANDO UN VECINO NO TE DEJA VIVIR

Cuando el vecino no te deja vivir

ÁLVARO MACHÍNSANTANDER 26/09/2016 18:13 |6

La «pesadilla» del edificio quemado en Cisneros recupera una polémica eterna: el conflicto vecinal | Al menos tres sentencias en Cantabria han condenado a propietarios de viviendas a no poder hacer uso de ellas durante un tiempo

Es el conflicto más viejo del mundo. Y llega a situaciones rocambolescas. Dignas de los consejos de Sun Tzu en ‘El arte de la guerra’. Maquiavélicas, incluso. Que el vecino de un primero se corte las uñas de los pies en la terraza para que le caigan los restos encima a la dueña del bajo con jardín cuando toma el sol. O que ella encienda la barbacoa de vez en cuando para brasear papel de periódico y deleitarse viendo cómo asciende el humo… Es un caso real, de aquí, aunque suene a chiste. Leerlo puede tener hasta gracia. Sufrirlo no. Que se lo digan a los propietarios de los pisos del 24 de Cisneros, en Santander. Su «pesadilla» ha salido a la luz tras el incendio del edificio. El fuego se inició en el entresuelo. «Es un piso de yonquis», explicaba alguien que pasó varias noches durmiendo en los colchones tirados por el suelo de esa planta. Ruidos, suciedad, peleas, consumo de drogas… Los relatos del barrio son espeluznantes. En Cantabria existen, al menos, tres casos en los que un juez ha privado temporalmente a un individuo del uso de su propia vivienda. O sea, que le han echado un tiempo de su casa. Casos extremos y procesos «en los que hay que hilar muy fino». «Hay que tener en cuenta que se trata de privar a alguien de un derecho fundamental». Lo explica Rut García, la abogada y administradora de fincas colegiada que llevó uno de los procesos. «Es algo muy serio». Tensiones en el vecindario.

Hay historias como para un libro. La de las uñas, la de los numerosos inquilinos de un piso pequeño que, para dormir, tenían que sacar cada noche al descansillo los muebles del salón. O la del ‘belén’ –nunca mejor dicho– que se montó porque a unos vecinos no les parecía nada bien que pusieran un nacimiento en el portal de una comunidad laica. «El ruido es el motivo más frecuente de los conflictos, lo que más trabajo da», explica Alberto Ruiz-Capillas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria. «Es hasta una forma de atacarse cuando te llevas mal con alguien». La tele muy alta, la música muy tarde… En una urbanización de Camargo se llegaron a fijar hasta 6.000 euros de indemnización y famosos fueron los 4.500 euros que unos padres tuvieron que pagar a los vecinos por soportar los ensayos de piano de su chaval. Ruidos y asuntos vinculados a ellos. «Las actividades de los niños o los casos de perros que dejan solos mucho tiempo y se pasan horas ladrando o llorando».

Ruidos, aparcamientos y morosidad, motivos más recurrentes de bronca en la comunidad

Ruiz-Capillas repasa la tipología. Los motivos de los enfados más recurrentes. «Los que tienen hijos de edades que rondan los 18 están acostumbrados a oír eso de que se van ‘al local’». Ese ‘local’ es, en realidad, un garaje o trastero que sirve para la fiesta o el botellón de turno, más o menos ruidoso y más o menos respetuoso con la comunidad. Discusiones ‘de moda’. O curiosas, como los problemas con las granjas caseras. Sí, granjas. «Gente que pasa de una vivienda unifamiliar en un pueblo a una casa en una urbanización con una parcelita y coloca allí conejos, gallinas…». Su recomendación –además de contar siempre con un administrador de fincas colegiado– es fijar ese tipo de cuestiones en la primera reunión de la comunidad. Dejarlo claro antes de que se presente un conflicto. Y sigue con el relato. Entre los motivos repetidos siempre aparece el aparcamiento. «Es de difícil solución». Es habitual que en los adosados el garaje se transforme en una habitación más de la casa y se aparque en los viales interiores de una urbanización. Y no caben todos… Lío al canto.

LA MEDIACIÓN, LA BUENA VOLUNTAD Y LA MANO IZQUIERDA

Aparte de la «mano izquierda», los administradores de fincas colegiados recurren cada vez en mayor medida a la mediación como fórmula para resolver pequeños conflictos. «Aún no se utiliza demasiado y es el futuro», explica Alberto Ruiz-Capillas, que señala que el origen de muchos de estos asuntos enquistados obedece más a cuestiones emocionales que económicas. Hay casos que se arreglan, de hecho, con una simple disculpa al ‘ofendido’.

La buena voluntad es clave. La morosidad –uno de los grandes focos de lío y que se ha recrudecido con la crisis– se arregla muchas veces, si se quiere pagar pero no se puede, con compromisos de pago privados, con acuerdos individualizados. Buenas intenciones. En el resto de casos –los de ‘no pago porque no quiero’– la legislación ayuda a través de los procedimientos monitorios. Desde que las costas de un proceso corren por cuenta del moroso, cada vez hay menos personas que asuman el riesgo de no pagar (aún hay casos porque a muchas comunidades no les sale a cuenta en ocasiones embarcarse en una batalla legal).

Morosidad, ruidos, tirar un cable, hacer una obra, poner la lavadora a las tantas… Las consultas a los abogados y administradores de fincas por conflictos vecinales, por líos en la escalera, son «muy frecuentes». «Aunque no acaben en el juzgado hay muchísimos», apunta Rut García.

El experto señala que el tiempo ha traído soluciones a algunos de los asuntos clásicos. Los detectores de presencia, por ejemplo, han terminado con las broncas en plena escalera por las luces encendidas. Que si tú la dejas toda la noche, que si gasta mucho, que si no se apaga… La tecnología ayuda y eso es clave también –con cámaras, en este caso– en aspectos como la prevención de actos vandálicos, los desperfectos en los portales… «Se han suavizado muchos conflictos gracias a los avances tecnológicos». O a la propia concienciación, «que ha rebajado en gran medida los problemas con el cuidado de los animales, la recogida de los excrementos…».

Avances tecnológicos, sociales y legales. El ‘que venda el piso y se compre un bajo en otra parte’ ante un vecino con discapacidad que demandaba obras para garantizar la accesibilidad en el edificio ha pasado a mejor vida. «La obra es obligatoria. Hay que tener en cuenta que las comunidades de vecinos son la democracia en estado puro, la Grecia clásica. Pero ahora en estos temas ya no llegas para preguntar si quieren o no hacer la obra, vas a ver en cuántos plazos se paga».

Las sentencias

Es justo la legislación el clavo al que agarrarse ante situaciones desesperadas –el caso de Cisneros, por ejemplo–. Ante infiernos que dinamitan la convivencia. Artículo 7.2, Ley de Propiedad Horizontal. Acción de Cesación. «Es un procedimiento bastante desconocido, pero muy ejecutivo». Requiere sus plazos y su tiempo –viene a tardar un año–, pero en Cantabria ya se han firmado, al menos, tres sentencias.

Al 57 de la calle Castilla, la Policía Local llegó a acudir 66 veces. Siete años sin poder dormir. Golpes en los tabiques, insultos a gritos por las ventanas de noche… El juez ordenó en 2012 el desalojo de una madre y sus dos hijos del piso en el que vivían. La decisión coincidió con el desahucio por no pagar la hipoteca y los tres individuos se marcharon en un taxi horas antes de que les echaran. El caso más sonado, en todo caso –y acorde a la acción de cesación–, fue el de Castro. El asunto llegó a la Audiencia Provincial. A una vecina le quemó las plantas con lejía, a muchos les pinchó las ruedas de los coches, a todos les hizo soportar olores «pútridos»… «Yo recomiendo siempre llamar a la Policía. Todas las veces que haga falta porque eso da lugar a un informe y todos esos informes tienen mucho peso durante el proceso. Lo mismo que las reclamaciones a los seguros, los partes», explica Rut García, que llevó el caso y que pidió, junto a la demanda, medidas cautelares urgentes para acelerar la solución.

Lo más reciente –en junio de este año– son los nueve meses sin derecho a utilizar su vivienda para unos hosteleros asiáticos al responsabilizarles de las «conductas antisociales» de sus inquilinos. Quedarse allí era, en realidad, un pago en especie para los empleados de su negocio. Un «piso patera».

Conflictos más frecuentes

El ruido es el que provoca más problemas. El Colegio de Administradores de Fincas elabora un ‘catálogo’ de conflictos.

En edificios

El ruido (televisión, música, movimiento de muebles…) en todas sus formas (actividades de los niños, animales…). La luz del portal, las ventanas de la escalera… A esto se suman los conflictos ante obras de accesibilidad o ascensores y los que se generan por el botellón/fiestas en pisos y por bajos destinados a locales de ocio.

En urbanizaciones

Granjas en el jardín, aparcamientos en viales, animales de compañía y barbacoas son los focos más habituales.

En garajes

Garajes y trasteros como locales para el botellón, usos como talleres o instalación de arcones y los problemas con las plazas de aparcamiento.

Comunidades en general

Morosidad en los pagos, ocupación de pisos vacíos y horarios de las reuniones.

Qué se puede hacer, paso a paso

En casos extremos se puede recurrir a la Acción de cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas y prohibidas en los estatutos. Puede acarrear, incluso, la prohibición del uso del inmueble a su propietario por un periodo de tiempo.

Acuerdo en la Junta

El primer paso. Llegar a un acuerdo en Junta de la comunidad (el punto debe estar incluido en el orden del día).

Notificación

Será necesario requerir de forma fehaciente al vecino (propietario/inquilino) para que cese en las actividades.

Esperar un mes

Periodo para comprobar si han cesado o no las actividades.

Reclamación judicial

Se presenta ante el Juzgado una reclamación, que debe dotarse de las pruebas para demostrar que persisten las actividades (mediciones de ruidos, fotos y vídeos, atestados o denuncias presentadas, presupuestos de reparaciones…).que-hacer-si-tengo-un-vecino-molesto-arizaadministraciones-com

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la que se avecina

CUANDO LOS PROBLEMAS LLEGAN A LOS TRIBUNALES

Son muy variados y abundantes los casos de conflictos entre propietarios que acaban dirimiéndose ante los órganos judiciales, añadiendo con ello más tensión entre los vecinos.

Las comunidades de vecinos son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales. Son numerosos los casos de trifulcas entre propietarios que se dirimen ante la Justicia, añadiendo fuertes tensiones a la ya de por sí difícil convivencia. Ruidos, malos olores, discusiones con el conserje, cuotas impagadas, instalación de aires acondicionados o cerramientos de terrazas son sólo algunas de las cuestiones que pueden desatar la guerra en el vecindario.

Malos olores y ruidos

Con frecuencia, las polémicas entre vecinos suelen estar relacionadas con cuestiones básicas de convivencia como, por ejemplo, la higiene. La Audiencia Provincial de Pontevedra ha aceptado la medida de privación de uso de la vivienda durante dos años a una vecina por los malos olores que se desprendían de su hogar por la existencia de animales (gatos) y la acumulación de basura, tal y como quedó demostrado.

La sentencia, del pasado 30 de abril, considera que la medida está justificada y amparada por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y recuerda que los requisitos para adoptar una decisión de este tipo son “que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria, y que esté suficientemente probada”.

Los ruidos o sonidos molestos también pueden traer graves consecuencias. El Tribunal Supremo (TS) llegó a condenar en 2012 a una familia a indemnizar a sus vecinos con 8.000 euros porque una de las hijas tocaba el piano cualquier día de la semana, sin horario fijo y sin respetar las horas de descanso. De nada sirvió que la familia explicara que estaba estudiando 4º curso de piano y necesitaba practicar. El TS consideró que las molestias ocasionadas suponían una vulneración de la intimidad personal y familiar de los vecinos afectados.

‘Persona non grata’

Las tensiones vecinales pueden incluso llegar a declarar a algún vecino como persona non grata. Así sucedió en otro caso analizado por el Supremo en 2010, en el que una comunidad de propietarios alcanzó un acuerdo para declarar a varios vecinos no bienvenidos en la comunidad y, además, se solicitaba el examen psiquiátrico de uno de ellos por su actitud de permanente confrontación con la misma.

El Alto Tribunal no vio inconveniente en todo ello y sostuvo que “la utilización de la expresión de declarar persona non grata no entraña ningún ataque al honor al no atribuírseles cualidades o defectos que les puedan hacer desmerecer en el concepto público ni pueden constituir un descrédito” para ellos. “Tal declaración, que no incluye ninguna expresión vejatoria o injuriosa, no es sino manifestación del rechazo por la comunidad de propietarios a la actitud obstruccionista respecto a los acuerdos adoptados en el seno de la misma, el reiterado impago de las cuotas y los procedimientos judiciales iniciados”, concluyó.

Tablones de anuncios

Los tablones de anuncios también son fuente de polémica. El TS dio la razón a una comunidad que decidió publicar en la puerta de acceso a un edificio residencial y en la puerta de la piscina una lista con la relación de propietarios que no estaban al corriente de pago de sus deudas comunitarias.

En su sentencia, el Supremo analizaba la posible colisión entre el derecho al honor de uno de los propietarios morosos y el derecho a la libertad de información (comunicación) de la comunidad. Finalmente, se decantó a favor de esta última argumentando, entre otras cuestiones, que la información cumplía con el presupuesto de veracidad respecto a la situación del vecino afectado, y que del comunicado no se desprendía intencionalidad alguna de menoscabar el honor del propietario, al no contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor.

Conserje

Pero a veces los problemas no surgen sólo entre propietarios. El conserje también puede añadir conflictividad a las relaciones vecinales.

En una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se recoge el caso de un conserje que fue despedido por amenazas e insultos verbales proferidos al vicepresidente de la comunidad, así como por apropiación indebida al dejar de ingresar en la cuenta de la comunidad cuotas abonadas por los vecinos y efectuar gastos que no se correspondían con las facturas presentadas.

Al acreditarse su conducta reprobable, el órgano judicial declaró el despido procedente, sin tomar en consideración el hecho de que el trabajador se encontrara en situación de incapacidad temporal en el momento de ser despedido.

Señal de Digital+ para 45 vecinos

A veces lo que acaba en los tribunales no son trifulcas, sino acciones que unen al vecindario. Fue el caso de una mujer que compartió su señal de Digital+ con 45 vecinos. Su esposo suscribió con Canal Satélite Digital un contrato con una cuota mensual de 25,47 euros, instalando en su domicilio el equipo para uso exclusivo familiar.

La mujer, a fin de favorecer la difusión de la señal entre las demás viviendas, entregó el equipo a un técnico que instaló el aparato y amplificadores necesarios para distribuir dicha señal. Un juzgado le impuso una multa por el delito relativo al mercado y a los consumidores, pero finalmente fue absuelta por la Audiencia de Pontevedra al no acreditarse que la distribución de la señal se hiciera con un equipo “ilícito”.la que se avecina

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¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO? Puedes llegar a acuerdos con Hacienda

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¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO?

 Llega a acuerdos con Hacienda para liquidar tus deudas

 Los autónomos que hayan contraído deudas con Hacienda y tengan dificultades para pagarlas, tienen la posibilidad de llegar a acuerdos con la Administración para hacer frente a las mismas y evitar así sanciones. En algunos casos, evitar también los sobrecostes generados por los intereses de demora.

¿Cómo hacerlo? La estrategia más habitual para pagar una deuda a Hacienda es utilizar la devolución de la Renta, si ésta sale a devolver. Normalmente, en este caso, la Agencia Tributaria actúa de oficio y en lugar de realizar la devolución la usa directamente para cobrarse las deudas pendientes. Desde ARIZA aconsejamos incluso presentar un escrito solicitando a Hacienda que se compense la devolución y se cobren los pagos adeudados.

Hacienda puede utilizar esta compensación no sólo con las deudas contraídas con la Agencia Tributaria, sino también con otras administraciones públicas, como los Ayuntamientos, o para cobrarse multas de tráfico. En el caso de acumular varios impagos, Hacienda compensará primero las deudas más antiguas, con el fin de no seguir aumentando los intereses. Si la declaración anual de la Renta sale a pagar se puede solicitar un aplazamiento del pago.

Por otro lado, los autónomos que presentan sus declaraciones trimestrales pueden utilizar la devolución anual de la Renta para pagar el IVA. Para ello, hay que marcar la opción “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” disponible en el modelo 303 de autoliquidación de IVA. En este caso, hay que tener en cuenta que Hacienda cobrará intereses desde el día en que termina el trimestre hasta que conceda la compensación.

Otra forma entre los autónomos es usar la devolución del IVA para pagar el IRPF. Esta opción sólo puede utilizarse en el cuarto trimestre, ya que en los anteriores Hacienda sólo permite acumularlo para el periodo siguiente. En este caso, si la declaración del IVA sale a devolver, pero la del IRPF sale a pagar se puede compensar uno con otro marcando en el modelo 130 la casilla “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” detallando que se compensa con la devolución del IVA del cuarto trimestre.

 

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¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿Se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

La deuda por gastos comunes que se deba por el año actual y los tres anteriores.

Con la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se ha ampliado el crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios por el impago de los gastos comunes que cada propietario tiene obligación de abonar.

Así la vivienda o local perteneciente a la Comunidad tendrá una “afección real” para responder del pago de las cuotas de la anualidad corriente más las que se deban de los tres últimos años.

¿Cómo se concreta este derecho?

Si una vivienda se vende o sale a subasta el 22.06.2016 y el propietario adeuda cuotas a la Comunidad desde Enero de 2013, el piso vendido responderá de la deuda correspondiente a la anualidad corriente (enero al 22 de junio de 2016), más la deuda de los tres años anteriores, es decir, lo que debiera de los años 2015, 2014 y 2013.  Más allá de dicha fecha, el piso vendido o subastado no responde.

¿COMO LE AFECTA AL NUEVO PROPIETARIO?

Como la vivienda o local responde del pago de los gastos comunes durante ese tiempo, el nuevo propietario por compra o adjudicación en subasta, aunque no era realmente el deudor ya que él no había contraído la deuda con la Comunidad, será en definitiva quien tenga que pagar los gastos comunes del antiguo propietario correspondiente a los del año corriente más los tres anteriores, porque en su defecto la Comunidad le embargará el piso por esas cantidades.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, declara como crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios el importe de los gastos comunes correspondientes a la anualidad corriente y los tres años anteriores.

¿Qué significa crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

Las deudas, dependiendo de quién sea el acreedor, tienen distintas categorías. La ley no considera lo mismo, por ejemplo deberle al Estado, o a los trabajadores, que deberle a la tiend del barrio. Cuando alguien le debe a varias personas, hay que establecer qué créditos tienen preferencia sobre los otros, lo que a la larga determinará que quien tenga un crédito preferente cobrará antes que los otros. En este ejemplo, la deuda a favor del Estado tiene preferencia frente a la tienda.

La preferencia de los créditos viene recogida en el artículo 1923 del Código Civil (CC).

Pues bien, el citado artículo 9.1 e) LPH en relación con el artículo 1.923 CC, dice que se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios la cantidad de la anualidad corriente y los tres años anteriores que se le deban por gastos comunes. Y tendrá preferencia frente a cualquier otra deuda, con excepción de los salarios de los trabajadores de los últimos 30 días, las deudas del Estado y la de los aseguradores (por los dos años del seguro). Salvo los anteriores créditos, la Comunidad de propietarios tendrá preferencia sobre los créditos hipotecarios y sobre cualquier otro crédito aunque estuviese anotado con anterioridad el embargo en el Registro de la Propiedad.

 

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RETIRAR PARABOLICA

Condena a retirar la antena parabólica colocada en la fachada de su vivienda
imageEl artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún copropietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal puede realizar alteración alguna fuera de su piso o local, esto es, en elementos comunes, como se vio en la entrada “Alteración de elementos comunes: unanimidad salvo excepciones” en relación, entre otras, con la sentencia del Tribunal Supremo de 16-07-2009.

En este caso, tras la demanda por parte de la comunidad de propietarios el Juzgado de Primera Instancia condenó a un propietario a retirar la antena parabólica situada en la fachada de su vivienda en el plazo de 15 días desde la notificación. Tras interponer recurso de apelación, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 14-12-2011 (Extracto)
Evidentemente esta Sala reiterando las manifestaciones anteriores y manifestando que no está permitido actuaciones como la efectuada por el demandado sin una autorización expresa que no consta y no se dio por parte de la Comunidad actora, y además se ha producido sin género de duda una alteración del elemento común es la fachada y no existe ninguna alteración idéntica a la producida por la parte demandada en su propia comunidad, y por tanto vulnera todo el contenido de la ley de propiedad horizontal y exige la estimación de la demanda en su totalidad, partiendo además de que no hay ninguna autorización específica para hacerlo, y que además contradice la prohibición de alteración de elementos comunes contenida en la Ley de Propiedad Horizontal de carácter inexcusable por lo que no solamente no es autorizada sino desautorizada, y se infringe los propios Estatutos y fundamentalmente la Ley de Propiedad Horizontal lo que lleva sin más a la estimación de la demanda y la desestimación del recurso.

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NULO REPARTO A PARTES IGUALES

Nulo reparto de gastos a partes iguales aun haciéndose durante años.
Conforme a los articulos 3 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) el reparto de gastos comunes entre los propietarios de una finca en régimen de propiedad horizontal se realizará conforme a la cuota de participación recogida en el Título Constitutivo si bien, el citado artículo 9 permite otras formas de reparto siempre que se recojan en el mismo Título Constitutivo, en los Estatutos o sean aprobadas por acuerdo unánime.

El Tribunal Supremo tiene declarado como doctrina jurisprudencial que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exige unanimidad y en una sentencia reciente declaraba la nulidad de un acuerdo de reparto de gastos que modificaba la cuota de participación.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 26-12-2011 (Extracto)
Cuando el título dispone una forma de reparto, si se quiere articular otro, contrario al mismo, es preciso que haya unanimidad, artículo 17.1 LPH, y sino la hay la consecuencia no es otra que la procedencia de la impugnación (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002, 16 de noviembre de 2004, 3 de diciembre de 2004, 22 de diciembre de 2008).

Es indiferente a estos efectos que quien impugna conociera esa forma de reparto anterior, e incluso que la hubiera consentido en cualquier otro año porque lo relevante es cuál era el sistema vinculante por así estar regulado en el título, y la exigencia de unanimidad para modificar no solo el título sino la forma de reparto en cada supuesto o concretos gastos; aún siendo indiferente el conocimiento del comunero respecto de esos acuerdos anteriores, en este caso concreto, no se ha probado siquiera que tuviera conocimiento de esa forma de reparto porque no se infiere de la escritura pública en la que se afirma conocer las normas que regulan la Comunidad, pero no esos concretos acuerdos, y esos pactos de reparto, no modificativos del título y Estatutos, porque no son normas reguladoras de la Comunidad, porque esa regulación era y es la contenida en el Título Constitutivo y Estatutosjunta-extraordinaria-de-propietarios-arizaadministraciones-com

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EL CONSENTIMIENTO TACITO NO ES PARA SIEMPRE

Comunidades_de_vecinos_1Las alteraciones de elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, conforme a los artículos 7, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), exige el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante por el transcurso del tiempo y en determinadas circunstancias puede existir unconsentimiento tácito de alteración de elementos comunes. Sin embargo, que en un momento se haya producido un consentimiento tácito de alteración de elementos comunes no significa que el mismo sirva para considerar autorizadas otras alteraciones futuras, como así lo establece la siguiente sentencia del Tribunal Supremo.

Sentencia del Tribunal Supremo, 29-02-2012 (Extracto)

La Audiencia Provincial ha declarado que tanto las obras realizadas en el año 1989 como en el año 1991, que supusieron, tras la apertura de un hueco en la pared medianera del edificio a la altura de la planta primera, una comunicación física entre el inmueble donde se sitúa la vivienda del actor y el hotel colindante, han sido tácitamente consentidas. Tras analizar la prueba practicada, ha concluido que verbalmente se autorizó al hotel a llevar las obras, y que desde su realización, ningún copropietario ha manifestado su oposición a las mismas. Este largo periodo de tolerancia permiten declarar que estas obras no pueden, ya, ser objeto de impugnación, como en ningún momento ha negado la parte recurrida. Sin embargo, esta actitud comunitaria frente a tales obras, no puede traducirse en un consentimiento irrevocable y de futuro para que el hotel pueda realizar todas aquellas que considere oportunas, afecten o no a unelemento común, tan esencial, como es la pared de cierre del edificio. Las obras que ahora se impugnan, suponen una nueva comunicación a la altura de otra planta del edificio, que desde su origen, han contado con la firme oposición del actor. No puede, por tanto, en este caso, considerar autorizadas unas obras, que exigiendo para su validez el consentimiento unánime de los copropietarios, no cuentan, al menos, con el de la parte demandante. En definitiva el consentimiento tácito comprobado por la Audiencia Provincial en relación a obras realizadas en el pasado, no equivale a un consentimiento tácito genérico para obras de futuro que afecten a elementos comunes, aunque el elemento común sea el mismo. Ningún tratamiento discriminatorio puede apreciarse de la solución dada por la Audiencia Provincial, porque la recurrente es la misma entidad que ejecutó las anteriores obras y además porque lo que pretende, aún afectando igualmente a la pared de cierre del edificio, es abrir un nuevo hueco en otra de las plantas para llevar a efecto una nueva comunicación entre su hotel y los nuevos inmuebles adquiridos en el edificio colindante.

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¿DECLARO EL ALQUILER

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RENTA 2015: HACIENDA A LA BÚSQUEDA Y CAPTURA  DE LOS ALQUILERES EN  NEGRO

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escrito por: @Ana P. Alarcos
07 abril 2016, 6:01
“De acuerdo con los datos de los que dispone la Agencia Tributaria, usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

Éste es el aviso con el que se van a topar miles de contribuyentes cuando vayan a presentar la declaración del IRPF en las próximas semanas.

En la inauguración de la Campaña de la Renta 2015, que arrancó ayer de forma oficial y terminará el 30 de junio, el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria, Rufino de la Rosa, hizo una mención especial a todos aquellos contribuyentes que deciden no dar cuenta al fisco de las rentas que obtienen a través de la explotación de sus inmuebles en régimen de alquiler.

A todos ellos les lanzó una seria advertencia: la Agencia Tributaria dispone de múltiples fuentes de información que le permiten destapar, tarde o temprano, los fraudes ligados a cualquier tipo de arrendamiento de viviendas, ya sea un alquiler permanente o vacacional y de una vivienda de lujo o estándar.

“No vamos a decir la forma en la que obtenemos la información, pero sí queremos que los contribuyentes sepan que manejamos todo tipo de datos que provienen de fuentes muy diversas y que, además, tenemos otros procedimientos que nos permiten completar esa información y detectar irregularidades”, aclaró De la Rosa.

Entre esas fuentes de información que ayudan a Hacienda a detectar los alquileres sospechosos y comprobar si realmente son sumergidos encontramos algunas públicas y otras de ámbito privado.

La Agencia Tributaria reconoce que está cruzando sus datos con los que manejan las Delegaciones de Hacienda autonómicas y los fondos públicos que se utilizan para depositar las fianzas de los alquileres; por ejemplo, el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (antiguo IVIMA), la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) o el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), organismos en los que los caseros están obligados a depositar los avales de los inmuebles que alquilan a un tercero.

También les sirven de ayuda los datos de los bancos (que pueden informar del dinero de las cuentas de los propietarios), las compañías suministradoras de electricidad o agua (que conocen a la perfección los consumos de los hogares y son capaces de valorar si se corresponden con una vivienda ocupada o son más propios de un piso vacío) y los portales de Internet (para revisar si un inmueble cuenta o ha contado con un anuncio de alquiler).

Los avisos son habituales

Hacienda asegura que no es la primera vez que utiliza avisos de este tipo para concienciar a los contribuyentes de lo necesario que es que declaren todas sus rentas. En los últimos años se han usado herramientas parecidas para alertar a los que, por ejemplo, habían recibido pensiones del exterior y no las incluían en la declaración. “Con el tiempo nos hemos dado cuenta de que estos avisos funcionan muy bien”, recalca De la Rosa.

Además del éxito de la medida en campañas previas, el fisco es consciente de que existen miles de alquileres sumergidos en nuestro país que están mermando su capacidad recaudatoria. Según los cálculos del Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), en el año 2010 existían 1,3 millones de alquileres sumergidos, lo que correspondía por aquel entonces prácticamente a la mitad del total de viviendas en arrendamiento (un 49%) y suponía alrededor de 3.000 millones de euros anuales no declarados.

A pesar de que no existen estudios más recientes sobre la materia, actualmente la cifra podría ser muy inferior. En 2008, al menos, el porcentaje de alquileres en negro suponía el 55% del total, mientras que dos años después se redujo al 49%. Todo ello sin olvidar que desde 2010 la Agencia Tributaria cuenta con la información de consumos de electricidad de los inmuebles, lo que ha permitido reducir la tasa de alquileres en negro según Gestha.

Hacienda, por su parte, reconoce que los planes específicos que ha llevado a cabo en algunas regiones de España para descubrir fraudes ligados al alquiler mediante los consumos eléctricos han dado sus frutos. “Hace unos años nos servían para localizar contribuyentes que se aplicaban la deducción por la compra de vivienda habitual sobre una segunda residencia, pero ahora nos sirve para aflorar irregularidades en los arrendamientos, incluidos los vacacionales de lujo”, aclara el fisco.

En este sentido, señala que los alquileres permanentes en ‘B’ son mucho más reducidos que los que se realizan sobre viviendas turísticas. “En estos casos hay más fraude, por eso estamos trabajando en ello”, insiste el director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Hay que declarar incluso dos días

La Agencia Tributaria, en su ejercicio de control y lucha contra el fraude, quiere instar a los contribuyentes a que declaren sus rentas de forma voluntaria. “Con estas alertas queremos hacer ver que tenemos mucha información. Avisamos antes de mostrar nuestra cara menos amable”, señala De la Rosa.

El fisco recuerda que se deben declarar todas las rentas que se obtengan a través de la explotación de un inmueble, independientemente de que se haya alquilado unos días o un año entero. Y es que con esa declaración el contribuyente no solo aporta al conjunto de la economía, sino que también puede beneficiarse de la deducción vigente para el propietario: podrá deducirse un 60% del rendimiento neto declarado.

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EL SUPREMO CORRIGE A HACIENDA

El Supremo deja en evidencia a Hacienda: las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales

El Tribunal Supremo ha sacado los colores a la Administración tributaria al tumbar una de sus prácticas más habituales: la de comprobar valores con el fin de intentar exigir a los contribuyentes el pago de unos impuestos más altos.

En el ejercicio de sus funciones de control y revisión, en numerosas ocasiones Hacienda ha modificado al alza el valor asignado por el contribuyente a una operación inmobiliaria, como por ejemplo la compraventa de un inmueble.

Para ello, la Administración tiene a sus propios peritos que se encargan de realizar una nueva valoración y que, según el Tribunal Supremo, se está realizando bajo unos criterios poco ortodoxos y poco realistas.

En una sentencia, con fecha del pasado 18 de enero y bajo el número de recurso 3379/2014, de la que se hace eco el despacho Ático Jurídico-Salcedo Abogados, el Alto Tribunal ha asestado un duro golpe al método de dictamen de peritos que usa la Administración Tributaria contemplado en el artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria 58/2003, que se basa en tasar los inmuebles basándose solamente en los precios de mercado o en los valores catastrales.

Este ‘modus operandi’ ni siquiera lleva aparejada una visita física del perito al inmueble, por lo que no tenía en cuenta aspectos tan importantes como el estado de conservación o las calidades de edificación.

“Siempre se había criticado la falta de motivación de dichas comprobaciones de valores y el hecho de que al contribuyente se le incrementaba el valor declarado en base a estudios de mercado a los que no tenía acceso y en los cuales se hacía referencia a tablas, estadísticas e informes igualmente desconocidos para él”, sostiene el despacho Salcedo Abogados.

¿Y qué piensa el Supremo de todo esto? En su sentencia condena la práctica y prepara el camino para que se anulen las liquidaciones dictadas usando este método de valoración. En concreto, el Alto Tribunal cree que esta valoración pericial es, en realidad, una simbiosis de diferentes métodos y que, por tanto, no cumple los criterios necesarios de ser una valoración singular, genérica y objetiva.

Según el Supremo, cuando la Administración realice una mezcla demétodos valorativos, estos deben ser únicamente utilizados para fundamentar la tasación, pero no para aplicarlos automáticamente y pretender así obtener el valor real que, no lo olvidemos, es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Por ello, asegura el despacho, “cuando se empleen bajo el paraguas del dictamen de peritos varios métodos es necesario realizar una valoración individualizada, que es lo contrario a la aplicación del valor catastral o de los precios medios del mercado. Así pues, la Administración deberá razonar la aplicación de dichos precios medios de mercado, o del valor catastral, lo que en la mayoría de los casos le obligará a una inspección personal del bien a comprar”.

De hecho, el Supremo entiende que la comprobación de valores y la liquidación practicada se considerarán inmotivadas, y por tanto se anularán, si no se aportan al contribuyente los estudios o dictámenes que se han tenido en cuenta en la valoración, mientras que es imprescindible la visita del perito al inmueble.

En definitiva, insiste Salcedo Abogados, esta sentencia es un duro golpe al método del dictamen de peritos, tal y como lo entiende y practica la Administración. “Y es que no es de recibo engañar al contribuyente diciéndole que se ha realizado un informe pericial cuando el perito ni siquiera ha inspeccionado el bien que valora, sino que en realidad lo único que ha hecho ha sido realizar ligeras correcciones a valores genéricos como los obtenidos del Catastro o de la estadística de precios de mercado”, concluye.

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Recargo a morosos en comunidades de propietarios

  1. Recargo a morosos en comunidades de propietariosimage

Establece el artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que la contribución a los gastos comunes y a la dotación del fondo de reserva son obligaciones que deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta de propietarios.

La jurisprudencia viene admitiendo que las comunidades de propietarios pueden imponer, mediante acuerdo adoptado en Junta, un recargo a aquellos propietarios que se retrasen en pago de las cuotas comunitarias.

La siguiente sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia expone cual es la jurisprudencia actual en los casos de recargo a propietarios morosos, haciendo referencia a distintas sentencias de sendas Audiencias Provinciales con indicación de los porcentajes de recargo aplicados.

Sentencia Audiencia Provincial de Murcia, 19-07-2011 (Extracto)
El establecimiento por la Junta de propietarios de un recargo por demora en el pago de los gastos comunitarios, constituye una práctica habitual en las Comunidades, aceptada por la jurisprudencia -entre otras, siendo recientes AP Málaga de 22 de noviembre de 2010, AP Granada 14 de enero de 2011, AP Mallorca 7 de febrero de 2011, AP Valencia 9 de febrero de 2011-, y calificada por la AP Madrid de 20 de septiembre de 2010, como legítima actuación en orden a conseguir en cumplimiento de las obligaciones de los morosos, disponiendo la AP Alicante de 10 de mayo de 2010, que nos encontramos por tanto ante una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento de los términos del acuerdo; constituye por tanto una obligación accesoria que sanciona con una pena, en este caso pecuniaria, el incumplimiento o retraso de la obligación de pago (art. 1152 del CC ), y cuyo plazo de impugnación en la Junta en que se acuerde es el de tres meses, establecido en el art. 18.3 LPH.

(…) Asimismo y en cuanto al porcentaje establecido, no difiere sustancialmente del aceptado en supuestos de otras Audiencias, tales como la sentencia de AP Mallorca de 4 de mayo de 2011, confirma un porcentaje de 6% trimestral-24 % anual-, AP Granada de 14 de enero el 20%, AP Málaga de 7 de noviembre de 2008 el 20%, AP las Palmas de 24 de septiembre de 2008 el 25%, AP Madrid de 7 de julio de 2008 el 20%, AP Jaen de 4 de julio de 2008 el 50%, AP Gran Canaria de 15 de noviembre de 2007 el 25 %, y si bien ha sido abonado el principal de la deuda -siendo objeto de este recurso el importe de los intereses moratorios- estima la Sala que no concurre motivo para aplicar la facultad moderadora prevista en el art. 1154 Código Civil, por otra parte no solicitada, habida cuenta de la escasa diferencia con el porcentaje habitual de recargo, el principio de autonomía de la voluntad, la ausencia de impugnación, y la necesidad evidente de funcionamiento de la Comunidad que exige necesariamente el abono de las cuotas por parte de los comuneros.

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