MOROSOS

Uno de los graves problemas con los que se enfrentan muchas comunidades de propietarios es la existencia de un moroso, sobre todo cuando ésta es pequeña y hay que soportar entre pocos vecinos los gastos comunes y la merma de pago de alguno de sus integrantes. La legislación es clara a la hora de reclamar el pago a un vecino moroso. Ahora bien, hay que realizar una serie de pasos de forma segura para lograr el objetivo final de todo ello que es el cobro definitivo y la puesta al día del

¿Quién considera la ley como moroso?
Es el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. El no estar conforme con un determinado gasto no puede ser considerado como eximente a la hora de realizar el pago de las cuotas de comunidad. Para esos descontentos la ley indica otra serie de mecanismos a poner en marcha.

¿Quién está obligado a pagar los gastos de comunidad?
El que sea propietario en el momento en que se exija el gasto comunitario.

¿Qué consecuencias tiene ser moroso?
El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no tiene voto ni puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez. Además, en otro orden de cosas, se puede iniciar un procedimiento judicial para reclamarle las deudas. Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda: en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda. Cuestión tremendamente desagradable a la que se llega en los casos más extremos de deuda con la comunidad de propietarios.

¿Cómo se reclama la deuda?
En primer lugar se debe hacer un requerimiento de pago fehaciente mediante burofax.

Si el moroso no atiende a este requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento judicial mediante los siguientes pasos:

Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
Presentación ante el juez de la demanda.
¿Necesitaremos abogado y procurador para reclamar la deuda?
Si la deuda pendiente es inferior a 2.000 euros no es necesaria la intervención de abogado ni procurador. En los juzgados existen modelos genéricos de demanda y en determinadas páginas web también aparecen formularios para rellenar si bien siempre es conveniente estar asesorados por un profesional del Derecho. Si la deuda es superior sí vamos a necesitar esta asistencia a la hora de acudir a tribunales.

Medidas adicionales que se pueden realizar contra los morosos:
Hay que evitar medidas que el moroso pueda considerar como coacciones y que le puedan dar pie a emprender acciones judiciales contra sus vecinos. Se han admitido cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, según doctrina de los tribunales, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.

La realización de una lista de morosos en el tablón de anuncios de la comunidad lo permite la Ley de Propiedad Horizontal pero como último recurso para la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.

La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario o, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos. El documento debe acompañarse de un escrito del secretario, en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Así evitamos denuncias por lesiones en el derecho al honor o por vulnerar la normativa sobre protección de datos.

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EL SECRETARIO ADMINISTRADOR

Daniel Loscertales Fuertes -Presidente de SEPIN y abogado-

Creo muy importante aclarar las funciones del #Secretario y #Administrador a tenor de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque lo normal es que este último ostente ambos cargos en casi todas las #Comunidades, en bien de las Fincas y de los propietarios, pero lo cierto es que muchas veces se confunde y se llevan a cabo actuaciones o comunicaciones en nombre de uno de ellos, para cuestiones que no tienen capacidad, sobre todo si solo ostentaran uno de los cargos. En estas notas se pretende aclarar y definir lo que la misma Ley de Propiedad Horizontal establece para cada uno de los citados.

El SECRETARIO

—Art. 9, apartado 1, letra h)

Es al Secretario y no al Presidente o Administrador -salvo que igualmente ostenten dicho cargo- a quien hay que indicar el domicilio en España para Juntas, comunicaciones, etc.

— Articulo 13, apartado 5

El nombramiento de Secretario debe hacerse siempre en Junta General, por simple mayoría, teniendo en cuenta que no cabe la designación directa por el Presidente en ningún caso, sin perjuicio de que, en casos excepcionales, pueda contratar temporalmente a una persona, pero siempre pendiente de lo que decida la Junta al respecto, aunque naturalmente le puede facultar para ello. En otro caso, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, este cargo corresponderá al Presidente, que acumulará ambos..

—Artículo 13, apartado 6

Los cargos de Secretario y Administrador podrán ser ejercidos por cualquier propietario, pero si se opta, como es normal, por una designación de persona ajena a la Comunidad, deben tener la “cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones” ¿Quiero esto decir que no cabe designar a un profesional que no sea administrador Colegiado? La contestación debería ser categóricamente afirmativa, pero no siempre se ha admitido así por los Tribunales, aunque la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3ª, de 8 de noviembre 2016, hace unas consideraciones que clarifican bastante esta cuestión, a favor de la Colegiación obligatoria.

En este precepto se añade “las corporaciones y otras personas jurídicas”. Sobre las primeras hay poco que decir, pues son o pueden ser los propios Ayuntamientos, Consejerías de las Comunidades autónomas, viviendas militares, etc., por ser construcciones hechas por estos organismos, aunque cada día son menos.

En cuanto a las “personas jurídicas” es una cuestión que no se ha aclarado, pues este precepto solo hace referencia “en los términos establecidos en el Ordenamiento Jurídico”. ¿Y cual es este? Porque las Leyes que contemplan cualquier tipo de sociedad no deben ser aplicadas, según mi criterio, únicamente a aquellas donde la razón social sea la de actuar como Secretario-Administrador en Comunidades de Propietarios. Y digo más, siempre que, por lo menos, el Consejero Delegado o el Administrador de la Sociedad tenga el Título correspondiente y esté dado de alta en el Colegio de su demarcación.

— Artículo 13, apartado 7

Los nombramientos de los órganos de gobierno, incluyendo a tal efecto el Secretario, se harán por UN AÑO, pero la Junta puede cesar a cualquiera de ellos antes del vencimiento.

Si se trata del Presidente o de cualquier otro cargo no remunerado no hay problema alguno, salvo que el interesado impugne judicialmente el acuerdo en base al art. 18 de la LPH,, facultad que carece el profesional no propietario, pero éste sí podrá pedir indemnización cuando el cese no tenga justificación en cuanto a la negligencia de la actuación del mismo. Ese pago está admitido por la jurisprudencia, siempre que a dicho profesional no se le pueda imputar alguna actuación contraria a los acuerdos de la Junta o en perjuicio de la Comunidad.

—Art. 16, apartado 2

El tema es importante porque generalmente la convocatoria la firma el Secretario y/o Administrador, que no tienen competencia para ello, por lo tanto es muy conveniente y necesario que en la misma se haga constar siempre algo así como “….siguiendo instrucciones del Presidente, convoco a la Junta general……”, indicando el Orden del día y demás requisitos, entre ellos los propietarios morosos que no podrán votar si siguen en la misma situación en la fecha de la reunión, a tenor del art. 15.

Conviene señalar que también se puede convocar Junta si es requerido por la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas, ya que cuando reúnen estos requisitos tienen la misma facultad que el Presidente. Es decir, que el Secretario/Administrador no necesita pedir permiso al primero, pues, como se indica, la competencia para convocar Juntas es igual en un caso como en otro. Es más, debe colaborar de la misma manera y convocar con todos los requisitos, indicando, eso sí, que se hace siguiendo las instrucciones de ese número de propietarios o cuotas que la Ley establece, aunque sea conveniente que, por respeto y consideración, informe al Presidente, pero sin que éste tenga facultad de anular esta convocatoria..

Art. 17, apartado 8

Es al Secretario a quien corresponde remitir las Actas a todos los propietarios, con especial cuidado a los “ausentes” de la Junta, buscando tener constancia de la recepción, a los efectos de contar el plazo de 30 días que establece dicho precepto para que se haga constar la disconformidad, teniendo claro que el comunero que no conteste en dicho plazo está a favor del acuerdo de la Asamblea.

Art. 19, apartado 3

Quien firma las Actas, junto al Presidente, es el Secretario y no el Administrador, salvo, como es normal, que ocupe ambos cargos.

Art. 19, apartado 4

Igualmente es al Secretario a quien corresponde guardar los Libros de actas y demás documentación de la Comunidad. El precepto no señala específicamente cuales son, únicamente indica “que sean relevantes de las reuniones”. La pregunta surge sola ¿las cuentas, los justificantes de pago, etc., los debe guardar el Secretario? La contestación es negativa, entiendo que corresponden al Administrador, como luego veremos en los comentarios al art. 20. En todo caso, insisto en la conveniencia de que ambos cargos recaigan en la misma persona.

Art. 21, apartado 2

Es el Secretario quien debe certificar el acuerdo de la Junta sobre la deuda de los morosos.

Aquí se recomienda que en dicho acuerdo se exprese con cierto detalle los distintos recibos que componen la deuda, no por cada unidad, pero si por conceptos, por ejemplo, tantos recibos de x Euros de los meses que corresponda de cuota ordinaria y, en su caso, igualmente las derramas que se han pasado en concepto de extraordinarios.

EL ADMINISTRADOR

Se tiene por repetido todo lo dicho en los anteriores preceptos si ocupa también el puesto de Secretario, indicando, una vez más, la conveniencia para la propia Comunidad y para el profesional de que para ambos cargos sean designados la misma persona…

Art. 20, apartado a). No tiene competencias el Administrador para “hacer” por su cuenta obras, reparaciones, etc., salvo que esté autorizado por la Junta como se indica en el apartado f), pero si estar muy pendiente de la situación de todos los servicios comunes. El precepto también indica que cuando corresponda hacer las “advertencias y apercibimientos a los titulares”, pero ello debe solo cuando una actitud sea claramente contraria al respeto a los elementos generales de la Finca o en contra de otros comuneros, pero este último caso siempre con la cautela para que no se ponga claramente a favor de uno de ellos, pues las sanciones o procedimientos, en su caso, corresponden al Presidente, partiendo de lo que establezca la Ley en cada caso y en la mayoría de los casos con la previa decisión de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de que el Administrador debe informar de la situación real y si es posible de las consecuencias materiales y jurídicas.

Art. 20.apartado b). En una competencia clara y de las más importantes del Administrador, concretamente hacer las cuentas y llevar un Presupuesto bien elaborado para su presentación a la Junta de Propietarios, aunque siempre es conveniente que se presente antes al Presidente saliente y, si se conoce, al entrante, pues este último sería quien tendrá que dar las ordenes oportunas.

Art. 20. apartado c). Se trata de atender a la “conservación y mantenimiento” de la Comunidad, pero dejando claro que no tiene competencias para ordenar obras, salvo en supuestos urgentes. En todo caso, esta obligación supone que hay que acudir a la Finca con relativa frecuencia para conocer la situación de los servicios y elementos comunes y tener contacto frecuente con el Portero, conserje, etc., caso de que los haya. Si estima necesario o conveniente la necesidad de obras, reparaciones, etc. siempre es aconsejable que el aviso al Presidente se haga por escrito, si es posible con firma receptiva de este representante legal, a fin de evitar de que luego niegue el conocimiento y se acuse de negligencia al Administrador.

Art. 20, apartado d) También debe ejecutar los acuerdos de la Comunidad en materia de “obras”, naturalmente haciendo los cobros y pagos que correspondan, por supuesto dentro de los limites de las derramas aprobadas en la Junta. No obstante, a efectos de pagos, en la mayor parte de los casos las cuentas corrientes o cualquier otro sistema de depósitos bancarios tiene que contar con la firma del Presidente por lo que habitualmente se necesita de su colaboración. Si por cualquier circunstancia éste no quiere firmar hay que pedirle una nota por escrito, para evitar su propia responsabilidad..

Art. 20. apartado e) Cumplir con todas las instrucciones y ordenes que le hagan constar en la Junta, aunque hay que dejar claro que ello solo será válido si luego externamente esa autorización es suficiente., Por ejemplo, no puede representar judicialmente a la Comunidad, aunque sea autorizado, pues el mismo art. 13 3 de la misma LPH, concede esta representación exclusivamente al Presidente y solamente se permite a favor del Administrador en caso de reclamación a morosos, porque lo indica expresamente el art. 21.1 que se comentará a continuación.

Art. 21, apartado 1

La misma Ley de Propiedad Horizontal parte de la premisa de que ambos cargos son desempeñados por la misma persona, pues en otro caso no tendría mucho sentido que en este apartado del art. 21 se pueda facultar al Administrador para las acciones judiciales en el juicio monitorio y en el segundo párrafo, como se ha indicado en las competencias del Secretario, sea éste quien notifica y requiere de la deuda al moroso.

En todo caso, a quien hay que facultar en la Junta es al Administrador, sea o no Secretario para la reclamación a morosos, añadiendo al respecto que, por mi parte, no lo creo conveniente para los intereses de la Comunidad, pues si uno es “actor” no puede ser “testigo” en el mismo proceso y, sin duda, las manifestaciones de quien lleva las cuentas, por competencia legal, son en la mayor parte de los casos fundamentales, tanto en el juicio verbal como en el ordinario, que hay que seguir si existe oposición del moroso en el monitorio.

En el mismo sentido hay que señalar que, por lo menos según mi criterio, que estas facultades de representación al Administrador son válidas para el juicio monitorio y, en su caso, para el verbal cuando hay oposición si a tenor de la cantidad corresponde el mismo -hasta 6000 euros según el art. 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, pues así lo dispone el art. 8i18.2 de la misma LEC, pero no ocurre lo mismo si la cuantía adeudada es mayor, pues en este caso hay que iniciar un proceso ordinario, según el último precepto procesal citado, y aquí ya no está claro que las facultades del Administrador se mantengan. La prudencia -aunque los supuestos de una deuda mayor de 6000 euros son muy pocos-, debe ser norma de actuación del profesional, ya que no se deben dejar cabos sueltos en beneficio del moroso, en este caso sobre la representación legal de la Comunidad.

En resumen, reiterar la conveniencia de que las Comunidades de Propietarios tengan un Administrador Colegiado, que a su vez se designado igualmente Secretario, con lo cual podrá cumplir mejor con las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal establece para ambos cargos y que son sustanciales para el buen funcionamiento de las Fincas.

#Administrador, #Secretario

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ANIMALES EN COMUNIDAD

En la actualidad, la mayoría de animales domésticos, viven y conviven con sus propietarios o poseedores, compartiendo el espacio en el que habitan, como un miembro más de la unidad familiar.

Entre las obligaciones de los dueños de dichos animales está el evitar, o minorizar, las molestias que los animales puedan causar a los vecinos.

En éste artículo vamos a analizar distintos supuestos donde los animales podrían ser causa de conflicto en las relaciones de vecindad, dentro del régimen de propiedad horizontal, el cual impone conjugar el derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y sobre una copropiedad que recae en elementos y espacios comunes.

La Ley 49/1960 de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, (BOE,176,de 23.7.1960), en adelante LPH, en su exposición de motivos dice “que el régimen de la propiedad horizontal se ha tratado de configurar con criterios inspiradores en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduce en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica”.

La citada ley, además, previene que “Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general”.

La amplitud de goce del derecho está limitada por los específicos límites que se imponen en sede del régimen de la propiedad horizontal: normalidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad.

Analicemos, pues, sin más dilación los distintos supuestos en que los animales, su tenencia, pueden alterar las relaciones de vecindad en el régimen comentado.

LA PROHIBICIÓN DE LA TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS

PERROS PROHIBICIONPodemos encontrarnos con la situación de que en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no contengan prescripción alguna al respecto, o que la misma carezca de Estatutos que la regulen, lo cual no es indispensable para la vida jurídica de la Comunidad.

En principio podemos afirmar que no hay precepto legal alguno en la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíba expresamente o se oponga a la decisión de un vecino, en su cualidad de propietario o inquilino, de tener un perro o cualquier otro animal de compañía, con la salvedad de que dicha prohibición esté expresamente recogida en los Estatutos de la Comunidad. Cosa distinta es que los animales causaran molestias o dañaran la finca, como veremos a continuación.

En países de nuestro entorno, como Alemania, hay ciertos pronunciamientos judiciales en los que resulta admisible la inserción en el reglamento de régimen interior de una cláusula de prohibición de tenencia de animales, siendo el ámbito de la prohibición a los animales que fueran susceptibles de causar molestias a los convecinos.

LA REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA Y DE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES Y NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS

El Art 7.2 LPH dispone que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Contra dichas actividades la Ley articula la posibilidad del ejercicio de la acción de cesación para el caso de que el comunero que desarrolle alguna de las actividades prohibidas no atienda al requerimiento hecho en tal sentido. (Vid SAP Castellón, 1.2.2002).

Se trata de que, por el carácter molesto, insalubre, nocivo o peligroso de la actividad, ésta impide el ejercicio legítimo de los derechos de los convecinos, y la realización de dichas actividades hay que probarlas para la estimación de la pretensión a consecuencia de la tenencia de animales en el inmueble. Si la Sentencia resulta estimatoria se ordenará la cesación definitiva de la actividad prohibida, junto a la indemnización de los daños y perjuicios que proceda, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

En la práctica son más que frecuentes los casos en que la perturbación de la convivencia entre vecinos, viene ocasionada por los ruidos que emiten los animales. El ruido siempre que revista determinadas características de intensidad y continuidad puede provocar no sólo daños corporales en quien lo sufre sino también daños morales de naturaleza extrapatrimonial. Está pacíficamente admitido que el hecho de estar sometido de forma más o menos continuada a ruidos de determinadas características constituye en sí mismo un daño moral (vid STS 2 febrero 2001/RJ 2001,1003),

Las molestias causadas por la percepción de emisiones acústicas superiores a los niveles de tolerancia representan un perjuicio moral indemnizable por el desasosiego, el sufrimiento, la incomodidad que origina y la pérdida de calidad de vida que impone. Y éstas apreciaciones son también aplicables a los ruidos generados por animales dentro de la convivencia social propia de las relaciones de vecindad.

AREAS COMUNES PERROSTampoco hay duda de que los daños morales debidos a los ruidos emitidos por semovientes ubicados en propiedades vecinas son susceptibles de resarcimiento en sede de responsabilidad civil extracontractual.

No hay que descartar la posibilidad de que dichas molestias ruidosas generen perjuicios de tipo material y con carácter patrimonial. Como ejemplo, la SAP Lugo 14 febrero 2006 (AC 2006, 282), en donde la sociedad propietaria de un hotel demandó a la dueña de la finca anexa porque los perros que allí tenía ladraban ante cualquier estímulo, de manera constante e incluso durante la noche. Los ladridos de los perros eran una evidente seria molestia para los clientes que se alojaban en el hotel con la intención de descansar. En el pleito se consideró acreditado que el ruido molestaba a los clientes, que éstos lo hicieron saber a los propietarios del hotel, y que ésta situación provocó que se perdiesen clientes y que los que acudían al hotel solicitaron alojarse en el ala contraria a la contigua a los perros. Por todas éstas razones, la entidad demandante solicitaba el resarcimiento de los daños patrimoniales consistentes en el lucro cesante identificable en la pérdida de clientela imputable a los ruidos procedentes de los perros vecinos que ladraban de manera reiterada y especialmente en horas nocturnas.

Por su parte, el resarcimiento de perjuicios morales derivados de los ruidos causados por animales en propiedades vecinas, se suele llevar a efecto por los preceptos que específicamente se dedican a la reparación de los daños provenientes de inmisiones ilícitas en las relaciones de vecindad, tales como el Art 1908 Código Civil, y el Art 7.2 LPH ya comentado, así como en el Art 590 Código Civil (que contiene de forma implícita la acción negatoria de cesación y abstención, frente a su regulación expresa en el mencionado Art 7.2 LPH).

Así, la SAP Santa Cruz de Tenerife 3 octubre 2005 (JUR 2005, 274390) aplica los Artículos 590 y 1908 Código Civil, para responder favorablemente a la pretensión resarcitoria del actor respecto a los daños derivados de los ruidos y depósitos de excrementos de palomas propiedad de su vecino.

Es de destacar la SAP Granada 10 Febrero 2006 (AC 2006, 1101), que acoge las tendencias más recientes en materia de responsabilidad por inmisiones, defendiendo que la existencia de un criadero de perros en la finca vecina y las molestias no tolerables provenientes del mismo, tales como parásitos, ruidos, olores o intranquilidad permanentes, constituyen una intromisión ilegítima en el derecho fundamental a la intimidad de los actores que, en aplicación de la LO 1/1982, de 5 de Mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y la Propia Imagen, no sólo les otorga el derecho a la cesación y eliminación de la actividad ilícita sino también el derecho a obtener el resarcimiento de los daños morales sufridos.

En términos similares, Vid SAP Valencia 29 diciembre 2006 (JUR2007, 235020), y SAP Barcelona12 junio 2007 (JUR 2007, 293458).

Como excepción puntual a lo anterior, la SAP Málaga 7 junio 2004 (JUR 2004, 213073) admitió la aplicación del Art 1905 del Código Civil para enjuiciar la responsabilidad civil derivada de los daños morales provenientes de los ruidos emitidos por los animales en el marco de las relaciones de vecindad.

La doctrina es unánime al considerar que la aplicación del Art 1905 del Código Civil es la correcta para reparar los daños causados por un animal. Por lo que algunos autores entienden que si dicho artículo se aplica con independencia de cuál sea el daño provocado por el animal sometido a la posesión o servicio humano, también deberá ser así cuando un semoviente perturba la convivencia vecinal como efecto de los ruidos que produce (Vid. Ramos Maestre, “La Responsabilidad extracontractual del poseedor de animales”).

Por su parte, las normas de régimen interior, como aquéllas reglas que la propia comunidad de propietarios dota para sí y que regulan aspectos tan variados, como la convivencia, el uso adecuado de los servicios comunes, horarios, etc, son las que sientan las bases de una comunidad pacífica y normal entre los vecinos, y la limitación a la tenencia de animales de compañía responde precisamente a la finalidad en las que dichas normas se inspiran. Así por ejemplo, el horario de permanencia de los animales en el domicilio. Los acuerdos que se tomen deben ser siempre interpretados de modo estricto pues suponen excepciones al régimen normal de libertad de uso.

Así tiene cabida un acuerdo de régimen interior que prohíba no la tenencia de animales en absoluto, sino únicamente cuando perturben la tranquilidad de los vecinos del inmueble, por lo que no podría actuarse si el animal no molesta a los vecinos o a la colectividad. Vid SAP Madrid, 4 de Junio 2001 (JUR/2001/252016) y SAP Asturias, 14 de Septiembre de 2000 (AC/2000/2114), en la que se acuerda la prohibición general de tenencia de perros en el edificio, sin excepción alguna de clase o raza, como también se prohíbe la tenencia de otros animales domésticos y no domésticos que perturben la tranquilidad de los vecinos del inmueble.

Cuando se trata de valorar una actividad como molesta en el ámbito vecinal debemos de acudir a los principios de normalidad y de tolerabilidad de las molestias. Vid, SAP Madrid 16 de Marzo 2011 (AC/2011/1789).

Sin embargo no es tarea fácil el valorar si la actuación vecinal se sujeta a dichos parámetros de normalidad, así como la prueba, por lo que en la revisión del material probatorio debe imperar la cautela. Las testificales, documentales y reconocimientos judiciales suelen constituir el acervo probatorio en éstos casos.

En tal sentido, la SAP, Segovia de 21 de Octubre de 2006 (AC/2006/67), se sirve de dichos medios (testimonio y acta de la Guardia Civil, acta de reconocimiento judicial y testimonios de vecinos) para acreditar que los perros de la demandada, ladraban con desmedida frecuencia, sin necesidad de provocación y con una intensidad que origina un ruido insoportable.

Para los casos de tenencia de animales domésticos en inmuebles en arrendados, si en el articulado del contrato de arrendamiento se estipula expresamente la prohibición de dicha tenencia, su incumplimiento por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador a la resolución del contrato de arrendamiento. (Vid SAP Madrid, de 27 de Junio de 2005, JUR/2005/264698).

Lógicamente si las partes acuerdan en el contrato de arrendamiento la tenencia de animales, nada más habría que añadir. Cosa distinta es que de dicha tenencia acordada, deriven daños para el inmueble arrendado, lo cual no queda amparado por dicha permisibilidad, quedando a disposición del arrendador la resolución del contrato. (Vid SAP Lleida, de 16 de Junio de 1999, (AC/1999/1176).

ZONAS COMUNES HECESLlamativa resulta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (SAP Murcia de 2 de Enero de 2003; JUR(2003/113919), en el que a consecuencia de la presencia de perros en un inmueble arrendado emanaba un fuerte olor a orines, además de pulgas y parásitos y la emisión de un gran escándalo de ladridos, siendo dicha situación reiterada en el tiempo además de los problemas de higiene causados. Tras la personación de los agentes de la autoridad, comprobaron que por lo menos había seis perros de distintas razas, algunas de ellas de los llamados perros potencialmente peligrosos, se apela al incumplimiento de la Ordenanza Municipal, conforme a la cual quedaba prohibida la tenencia habitual de perros en balcones, garajes, pabellones, sótanos, azoteas, jardines particulares o cualquier otro local o propiedad cuando éstos ocasionen molestias objetivas por sus olores, ruidos, aullidos o ladridos a los vecinos o transeúntes

Por lo que resultaría de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la cual, “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Dichas actividades deberán ser realmente intensas y perturbadoras de la normal convivencia a los efectos de la resolución contractual.

A parte de lo expuesto hay gran variedad de supuestos que generan conflictos entre los vecinos, uno de los más comunes (junto con el ruido que emiten los animales) son los excrementos de perros en las zonas comunes de la comunidad. Y dado que ningún propietario puede realizar actividades molestas, insalubres o nocivas en éstos espacios, deberán evitar que los perros hagan sus necesidades en las zonas comunes de la Comunidad.

Un dueño diligente y responsable, deberá también llevar a sus animales atados y adoptando las medidas de seguridad que sean convenientes, para su paso por las zonas comunes hacia el exterior, evitando así cualquier tipo de molestia a los vecinos.

Otro punto de conflicto puede ocurrir en el ascensor, cuando un vecino con un perro o gato, quiera utilizarlo y otro no, por miedo, por alergias o fobias a compartir un espacio reducido con un animal. Dada la ausencia de norma al respecto, y que no hay normativa legal que impida subir a los perros o gatos en los ascensores, lo que podría ser más adecuado es que el dueño del perro, deje utilizar el ascensor primero al otro vecino, y así evitar una disputa.

También puede darse el supuesto de que un mismo propietario tenga en su vivienda varios animales. Para el caso de problemas con los vecinos, deberá estarse a lo dispuesto en la Comunidad Autónoma de la que se trate, pues cada Comunidad impone un límite en su tenencia.

En todo caso, y en todos los casos, los propietarios de animales deberán cumplir con una serie de condiciones higiénico-sanitarias, de alojamiento y bienestar para los animales, lo que hará que los mismos desarrollen una calidad de vida óptima que incidirá positivamente en la calidad de vida de los vecinos.

mpartiendo el espacio en el que habitan, como un miembro más de la unidad familiar.

Entre las obligaciones de los dueños de dichos animales está el evitar, o minorizar, las molestias que los animales puedan causar a los vecinos.

En éste artículo vamos a analizar distintos supuestos donde los animales podrían ser causa de conflicto en las relaciones de vecindad, dentro del régimen de propiedad horizontal, el cual impone conjugar el derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y sobre una copropiedad que recae en elementos y espacios comunes.

La Ley 49/1960 de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal, (BOE,176,de 23.7.1960), en adelante LPH, en su exposición de motivos dice “que el régimen de la propiedad horizontal se ha tratado de configurar con criterios inspiradores en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduce en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de convivencia normal y pacífica”.

La citada ley, además, previene que “Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general”.

La amplitud de goce del derecho está limitada por los específicos límites que se imponen en sede del régimen de la propiedad horizontal: normalidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad.

Analicemos, pues, sin más dilación los distintos supuestos en que los animales, su tenencia, pueden alterar las relaciones de vecindad en el régimen comentado.

LA PROHIBICIÓN DE LA TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS

PERROS PROHIBICIONPodemos encontrarnos con la situación de que en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no contengan prescripción alguna al respecto, o que la misma carezca de Estatutos que la regulen, lo cual no es indispensable para la vida jurídica de la Comunidad.

En principio podemos afirmar que no hay precepto legal alguno en la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíba expresamente o se oponga a la decisión de un vecino, en su cualidad de propietario o inquilino, de tener un perro o cualquier otro animal de compañía, con la salvedad de que dicha prohibición esté expresamente recogida en los Estatutos de la Comunidad. Cosa distinta es que los animales causaran molestias o dañaran la finca, como veremos a continuación.

En países de nuestro entorno, como Alemania, hay ciertos pronunciamientos judiciales en los que resulta admisible la inserción en el reglamento de régimen interior de una cláusula de prohibición de tenencia de animales, siendo el ámbito de la prohibición a los animales que fueran susceptibles de causar molestias a los convecinos.

LA REALIZACIÓN DE ACTIVIDADES DAÑOSAS PARA LA FINCA Y DE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES Y NOCIVAS, PELIGROSAS O ILÍCITAS

El Art 7.2 LPH dispone que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Contra dichas actividades la Ley articula la posibilidad del ejercicio de la acción de cesación para el caso de que el comunero que desarrolle alguna de las actividades prohibidas no atienda al requerimiento hecho en tal sentido. (Vid SAP Castellón, 1.2.2002).

Se trata de que, por el carácter molesto, insalubre, nocivo o peligroso de la actividad, ésta impide el ejercicio legítimo de los derechos de los convecinos, y la realización de dichas actividades hay que probarlas para la estimación de la pretensión a consecuencia de la tenencia de animales en el inmueble. Si la Sentencia resulta estimatoria se ordenará la cesación definitiva de la actividad prohibida, junto a la indemnización de los daños y perjuicios que proceda, así como la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

En la práctica son más que frecuentes los casos en que la perturbación de la convivencia entre vecinos, viene ocasionada por los ruidos que emiten los animales. El ruido siempre que revista determinadas características de intensidad y continuidad puede provocar no sólo daños corporales en quien lo sufre sino también daños morales de naturaleza extrapatrimonial. Está pacíficamente admitido que el hecho de estar sometido de forma más o menos continuada a ruidos de determinadas características constituye en sí mismo un daño moral (vid STS 2 febrero 2001/RJ 2001,1003),

Las molestias causadas por la percepción de emisiones acústicas superiores a los niveles de tolerancia representan un perjuicio moral indemnizable por el desasosiego, el sufrimiento, la incomodidad que origina y la pérdida de calidad de vida que impone. Y éstas apreciaciones son también aplicables a los ruidos generados por animales dentro de la convivencia social propia de las relaciones de vecindad.

AREAS COMUNES PERROSTampoco hay duda de que los daños morales debidos a los ruidos emitidos por semovientes ubicados en propiedades vecinas son susceptibles de resarcimiento en sede de responsabilidad civil extracontractual.

No hay que descartar la posibilidad de que dichas molestias ruidosas generen perjuicios de tipo material y con carácter patrimonial. Como ejemplo, la SAP Lugo 14 febrero 2006 (AC 2006, 282), en donde la sociedad propietaria de un hotel demandó a la dueña de la finca anexa porque los perros que allí tenía ladraban ante cualquier estímulo, de manera constante e incluso durante la noche. Los ladridos de los perros eran una evidente seria molestia para los clientes que se alojaban en el hotel con la intención de descansar. En el pleito se consideró acreditado que el ruido molestaba a los clientes, que éstos lo hicieron saber a los propietarios del hotel, y que ésta situación provocó que se perdiesen clientes y que los que acudían al hotel solicitaron alojarse en el ala contraria a la contigua a los perros. Por todas éstas razones, la entidad demandante solicitaba el resarcimiento de los daños patrimoniales consistentes en el lucro cesante identificable en la pérdida de clientela imputable a los ruidos procedentes de los perros vecinos que ladraban de manera reiterada y especialmente en horas nocturnas.

Por su parte, el resarcimiento de perjuicios morales derivados de los ruidos causados por animales en propiedades vecinas, se suele llevar a efecto por los preceptos que específicamente se dedican a la reparación de los daños provenientes de inmisiones ilícitas en las relaciones de vecindad, tales como el Art 1908 Código Civil, y el Art 7.2 LPH ya comentado, así como en el Art 590 Código Civil (que contiene de forma implícita la acción negatoria de cesación y abstención, frente a su regulación expresa en el mencionado Art 7.2 LPH).

Así, la SAP Santa Cruz de Tenerife 3 octubre 2005 (JUR 2005, 274390) aplica los Artículos 590 y 1908 Código Civil, para responder favorablemente a la pretensión resarcitoria del actor respecto a los daños derivados de los ruidos y depósitos de excrementos de palomas propiedad de su vecino.

Es de destacar la SAP Granada 10 Febrero 2006 (AC 2006, 1101), que acoge las tendencias más recientes en materia de responsabilidad por inmisiones, defendiendo que la existencia de un criadero de perros en la finca vecina y las molestias no tolerables provenientes del mismo, tales como parásitos, ruidos, olores o intranquilidad permanentes, constituyen una intromisión ilegítima en el derecho fundamental a la intimidad de los actores que, en aplicación de la LO 1/1982, de 5 de Mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y la Propia Imagen, no sólo les otorga el derecho a la cesación y eliminación de la actividad ilícita sino también el derecho a obtener el resarcimiento de los daños morales sufridos.

En términos similares, Vid SAP Valencia 29 diciembre 2006 (JUR2007, 235020), y SAP Barcelona12 junio 2007 (JUR 2007, 293458).

Como excepción puntual a lo anterior, la SAP Málaga 7 junio 2004 (JUR 2004, 213073) admitió la aplicación del Art 1905 del Código Civil para enjuiciar la responsabilidad civil derivada de los daños morales provenientes de los ruidos emitidos por los animales en el marco de las relaciones de vecindad.

La doctrina es unánime al considerar que la aplicación del Art 1905 del Código Civil es la correcta para reparar los daños causados por un animal. Por lo que algunos autores entienden que si dicho artículo se aplica con independencia de cuál sea el daño provocado por el animal sometido a la posesión o servicio humano, también deberá ser así cuando un semoviente perturba la convivencia vecinal como efecto de los ruidos que produce (Vid. Ramos Maestre, “La Responsabilidad extracontractual del poseedor de animales”).

Por su parte, las normas de régimen interior, como aquéllas reglas que la propia comunidad de propietarios dota para sí y que regulan aspectos tan variados, como la convivencia, el uso adecuado de los servicios comunes, horarios, etc, son las que sientan las bases de una comunidad pacífica y normal entre los vecinos, y la limitación a la tenencia de animales de compañía responde precisamente a la finalidad en las que dichas normas se inspiran. Así por ejemplo, el horario de permanencia de los animales en el domicilio. Los acuerdos que se tomen deben ser siempre interpretados de modo estricto pues suponen excepciones al régimen normal de libertad de uso.

Así tiene cabida un acuerdo de régimen interior que prohíba no la tenencia de animales en absoluto, sino únicamente cuando perturben la tranquilidad de los vecinos del inmueble, por lo que no podría actuarse si el animal no molesta a los vecinos o a la colectividad. Vid SAP Madrid, 4 de Junio 2001 (JUR/2001/252016) y SAP Asturias, 14 de Septiembre de 2000 (AC/2000/2114), en la que se acuerda la prohibición general de tenencia de perros en el edificio, sin excepción alguna de clase o raza, como también se prohíbe la tenencia de otros animales domésticos y no domésticos que perturben la tranquilidad de los vecinos del inmueble.

Cuando se trata de valorar una actividad como molesta en el ámbito vecinal debemos de acudir a los principios de normalidad y de tolerabilidad de las molestias. Vid, SAP Madrid 16 de Marzo 2011 (AC/2011/1789).

Sin embargo no es tarea fácil el valorar si la actuación vecinal se sujeta a dichos parámetros de normalidad, así como la prueba, por lo que en la revisión del material probatorio debe imperar la cautela. Las testificales, documentales y reconocimientos judiciales suelen constituir el acervo probatorio en éstos casos.

En tal sentido, la SAP, Segovia de 21 de Octubre de 2006 (AC/2006/67), se sirve de dichos medios (testimonio y acta de la Guardia Civil, acta de reconocimiento judicial y testimonios de vecinos) para acreditar que los perros de la demandada, ladraban con desmedida frecuencia, sin necesidad de provocación y con una intensidad que origina un ruido insoportable.

Para los casos de tenencia de animales domésticos en inmuebles en arrendados, si en el articulado del contrato de arrendamiento se estipula expresamente la prohibición de dicha tenencia, su incumplimiento por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador a la resolución del contrato de arrendamiento. (Vid SAP Madrid, de 27 de Junio de 2005, JUR/2005/264698).

Lógicamente si las partes acuerdan en el contrato de arrendamiento la tenencia de animales, nada más habría que añadir. Cosa distinta es que de dicha tenencia acordada, deriven daños para el inmueble arrendado, lo cual no queda amparado por dicha permisibilidad, quedando a disposición del arrendador la resolución del contrato. (Vid SAP Lleida, de 16 de Junio de 1999, (AC/1999/1176).

ZONAS COMUNES HECESLlamativa resulta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (SAP Murcia de 2 de Enero de 2003; JUR(2003/113919), en el que a consecuencia de la presencia de perros en un inmueble arrendado emanaba un fuerte olor a orines, además de pulgas y parásitos y la emisión de un gran escándalo de ladridos, siendo dicha situación reiterada en el tiempo además de los problemas de higiene causados. Tras la personación de los agentes de la autoridad, comprobaron que por lo menos había seis perros de distintas razas, algunas de ellas de los llamados perros potencialmente peligrosos, se apela al incumplimiento de la Ordenanza Municipal, conforme a la cual quedaba prohibida la tenencia habitual de perros en balcones, garajes, pabellones, sótanos, azoteas, jardines particulares o cualquier otro local o propiedad cuando éstos ocasionen molestias objetivas por sus olores, ruidos, aullidos o ladridos a los vecinos o transeúntes

Por lo que resultaría de aplicación lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la cual, “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Dichas actividades deberán ser realmente intensas y perturbadoras de la normal convivencia a los efectos de la resolución contractual.

A parte de lo expuesto hay gran variedad de supuestos que generan conflictos entre los vecinos, uno de los más comunes (junto con el ruido que emiten los animales) son los excrementos de perros en las zonas comunes de la comunidad. Y dado que ningún propietario puede realizar actividades molestas, insalubres o nocivas en éstos espacios, deberán evitar que los perros hagan sus necesidades en las zonas comunes de la Comunidad.

Un dueño diligente y responsable, deberá también llevar a sus animales atados y adoptando las medidas de seguridad que sean convenientes, para su paso por las zonas comunes hacia el exterior, evitando así cualquier tipo de molestia a los vecinos.

Otro punto de conflicto puede ocurrir en el ascensor, cuando un vecino con un perro o gato, quiera utilizarlo y otro no, por miedo, por alergias o fobias a compartir un espacio reducido con un animal. Dada la ausencia de norma al respecto, y que no hay normativa legal que impida subir a los perros o gatos en los ascensores, lo que podría ser más adecuado es que el dueño del perro, deje utilizar el ascensor primero al otro vecino, y así evitar una disputa.

También puede darse el supuesto de que un mismo propietario tenga en su vivienda varios animales. Para el caso de problemas con los vecinos, deberá estarse a lo dispuesto en la Comunidad Autónoma de la que se trate, pues cada Comunidad impone un límite en su tenencia.

En todo caso, y en todos los casos, los propietarios de animales deberán cumplir con una serie de condiciones higiénico-sanitarias, de alojamiento y bienestar para los animales, lo que hará que los mismos desarrollen una calidad de vida óptima que incidirá positivamente en la calidad de vida de los vecinos.

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ME SUBEN EL ALQUILER

VIVIENDAS DE ALQUILER
Cuándo tu casero puede subirte el alquiler (y cuándo no)

El propietario debe respetar la actualización de renta recogida en el contrato y esperar a su finalización para plantear subidas
Jueces y expertos alertan de la desprotección de los inquilinos frente al aumento de los precios
Cuándo tu casero puede subirte el alquiler (y cuándo no)

Irma tiene 35 años y vive de alquiler en un piso de 45 metros cuadrados por algo menos de 600 euros al mes en el madrileño barrio de Malasaña. El contrato lo firmó en 2013 y termina en febrero de 2018 y su casera le ha dicho que cuando llegue esa fecha o vende el piso o, de prorrogar el alquiler, le subirá la renta mensual.

“Me planteo buscar otra casa pero está muy complicado”. En el centro de Madrid, “si quieres alquilar una casa para una persona, menos de 700 euros es imposible. Estoy hablando de algo en condiciones habitables, en una casa que puedas vivir agusto, que no se te caiga el techo, que no haya problemas con los desagües, ese tipo de cosas, que muchas de las casas que estoy viendo tienen problemas que son bastante incómodos a la hora de vivir allí el día a día”. Y el desembolso final, “con gastos y demás se te pone en 800 euros”. Con “los sueldos que tenemos hoy en día es inviable, una burrada”, lamenta Irma.
Desde el recién creado Sindicato de Inquilinos, su portavoz, Jaime Palomera, advierte de que “estamos en medio de una burbuja del alquiler” y “se están produciendo subidas desproporcionadas (en algunos casos del 30%) porque hay un objetivo de extraer la mayor renta en el menor tiempo posible. Hablamos de alquileres que pasan de 750 a 1.200 euros al mes”. La “especulación inmobiliaria ahora mismo no tiene límites”, señala.
Palomera valora que “el problema es que se piden unas subidas que en la mayoría de casos son inasumibles por unos vecinos que ven cómo sus salarios disminuyen. Muchos se ven obligados a irse”. “No hay ningún limite a los precios. Hay quien no se va pero destina más de un salario a pagar un alquiler. Cosa inasumible, insostenible”, por lo que “hay que pensar cómo transformar la situación para que el derecho a la vivienda esté garantizado”, demanda.
Culpa a la desregulación del mercado. “La Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2013 lo permite y hace que haya una desproporción absoluta entre lo que se pide y lo que la gente puede pagar”.

Como Irma, en España viven de alquiler cerca de dos millones y medio de personas, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), de 2011. Casi la mitad de los inquilinos tiene menos de 31 años y donde más pisos alquilados hay es en Barcelona y Madrid.
Tres años de contrato
Con la legislación actual, la duración máxima de los contratos se ha rebajado de cinco a tres años prorrogables. Dentro de esos tres años, la mensualidad se actualiza cada año de acuerdo al Índice de Precios de Consumo (IPC) o a cualquier otro indicador pactado por las partes. Pero una vez finalizado el contrato (ya sea de tres años o de sólo uno), el propietario tiene vía libre para subir el precio al que alquila su vivienda, según explica el expresidente del Banco Hipotecario y experto en Vivienda Julio Rodríguez, quien además considera que las ayudas al alquiler anunciadas por el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, no harán sino animar a que los precios de los arrendamientos sigan creciendo.
El juez José María Fernández Seijo, que consiguió que la Justicia europea enmendara la ley hipotecaria española, afirma que “hay una situación de desequilibrio en los contratos de alquiler” en detrimento del inquilino, sobre todo “en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona”, porque “los contratos se están actualizando en función del crecimiento del precio de las viviendas”.
El problema, Seijo no cree que “sea tanto las cláusulas de actualización, como sobre todo que ahora los contratos son de duración muy pequeña”. Si “tú no aceptas la actualización que te propone el casero, cuando venza el contrato te pondrá en la calle”, indica.
¿Y qué opinan los propietarios?
Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, coincide en la idea de que la libertad de mercado deja al propietario la puerta abierta para alquilarlo “al mejor postor”. Mientras “el mercado pague es muy complicado resolver” el problema. “Nos ponemos en la posición del inquilino, pero hay que ponerse en la del propietario. Si tengo a una persona que me paga 300 euros más, qué vas a hacer, tú estás a ganar dinero, porque es tu inversión, tu propiedad”, valora.
Al menos desde 2013, año en el que arranca la estadística del Poder Judicial, el número de lanzamientos por impago del alquiler supera al de ejecuciones hipotecarias, de modo que más de la mitad de los desahucios que se practican en España son por no pagar el alquiler

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MI OKUPA PAGA LA COMUNIDAD

  • Mi okupa paga la comunidad
    Publicado por Juanjo Bueno del Amo el 11/04/2017
    Más de 2.440 viviendas se ocuparon ilegalmente en la ciudad de Madrid durante 2016, según la Coordinación Provincial de Seguimiento de Viviendas Ocupadas. Una realidad que está imponiendo nuevas relaciones de convivencia en las comunidades de propietarios afectadas.

En primer lugar, conviene hacer una distinción entre los diferentes tipos de ocupación. Por un lado, nos encontramos con ocupaciones realizadas por parte de mafias que pertenecen a una red y, por otro, usurpaciones de viviendas por familias que responden a una situación de necesidad.

En la zona de Cuatro Caminos, en Madrid, 11 familias tienen que cruzarse a diario con los inquilinos de cuatro viviendas ocupadas, propiedad de una entidad bancaria, que se las adjudicó por entrar en concurso la promotora. Aunque la inquietud de los propietarios es constante porque el perfil de los okupas no es el ideal que alguien quisiera como vecino, éstos han decidido participar de la vida en comunidad. ¡Y de qué manera! Ante la convocatoria de una junta de propietarios en la que en el Orden del Día se podía leer “Situación de las viviendas ocupadas”, decidieron acudir para aclarar su situación, ofreciéndose a pagar, como todo hijo de vecino, los gastos de comunidad. Sí, como lo oyen.

lavapies (9)

Es más común de lo que se cree. Los okupas quieren pagar la comunidad de propietarios. La razón es obvia. Quieren agarrarse a un clavo ardiendo para poder legitimar la propiedad de la vivienda. Pero, ¿lo pueden hacer? Afirmativo. Aunque legalmente es el deudor el que debe hacer el pago, el Código Civil permite que pueda pagar la deuda un tercero “de buena fe”. Es más, “puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor”, dice el artículo 1158 del CC.

Ahora bien, esta acción puede desencadenar el efecto contrario. Una vez la propiedad consiguiera desocupar a los nuevos inquilinos, los okupas podrían reclamar al propietario, el banco, lo que hubiese pagado hasta ese momento. Eso sí, en caso de que el pago se hubiera hecho con la oposición expresa del deudor, este tercero solamente podría repercutir en el deudor “aquello que éste hubiera obtenido como beneficio derivado del pago”, establece el CC.

¿La comunidad puede rechazar ese pago? Aunque la comunidad pase por una mala racha económica, y la entidad bancaria no haga frente a sus obligaciones como propietario, debe evitar que sea el okupa quien pague religiosamente las cuotas. Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que tiene que hacer la comunidad, a través de su administrador de fincas colegiado, es contactar con el propietario, el banco, para saber si lo acepta. Y es que si el okupa paga los gastos de comunidad podría alegar después la existencia de un documento que podría justificar, o al menos hacer dudar al juez, la existencia de un contrato de arrendamiento con el titular del inmueble. Es decir, podría dar la impresión de que si bien no hay un contrato de alquiler por escrito, sí puede existir un pacto verbal que permitiera esa okupación. Suerte.

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HACIENDA SABE MUCHO DE TI

  • Hacienda sabe que vendiste o alquilaste en 2016: éste es el mensaje que aparecerá en tu renta para que ‘confieses’

Ya arrancó de forma oficial la Campaña de la Renta 2016, una campaña que durará hasta el 30 de junio, en la que se presentarán 19,5 millones de declaraciones y que estará marcada por la desaparición definitiva del Programa PADRE, una herramienta de ayuda que ha acompañado a los contribuyentes durante tres décadas y que será sustituida por Renta WEB.

Son pocas las novedades que llegan a la declaración de la renta este año, aunque una de las más importantes es la firme apuesta de la Agencia Tributaria por lanzar avisos a los contribuyentes para dejarles claro que conoce la existencia de los ingresos extraordinarios y darles la oportunidad de que los comuniquen de forma voluntaria.

“Desde 2013 se han ido impulsando los avisos. Primero llegaron los de las rentas de origen exterior y el año pasado, el de los alquileres. Estamos muy satisfechos con los resultados”, ha asegurado Rufino de la Rosa, director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Recordemos que la búsqueda y captura de los alquileres en negro fue una de las claves de la campaña de la renta 2015. Para incentivar la declaración de las rentas obtenidas por el arrendamiento de inmuebles, el fisco decidió incluir este aviso en los borradores de los contribuyentes bajo sospecha:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
A los mensajes de campañas pasadas se suma este año el mensaje de ‘pendiente’ que aparecerá en los borradores de miles de contribuyentes. “Como novedad este año, y al objeto de mejorar la claridad de la información reflejada, en el cuadro resumen de resultados del borrador figurarán como ‘pendientes’ ciertos datos de los cuales la Agencia no dispone de información para ofrecer un traslado directo, y que deben ser cumplimentados por el contribuyente, como por ejemplo los referidos a las transmisiones patrimoniales”, detalla la documentación presentada por el Ministerio que dirige Cristóbal Montoro.

Estos avisos afectarán a las mencionadas transmisiones patrimoniales (como puede ser la venta de una vivienda o de otro inmueble), a las actividades económicas de carácter profesional, a la venta de activos financieros, a los rendimientos de actividades agrícolas y ganaderas y a las rentas profesionales obtenidas por entidades en el régimen de atribución de rentas. Éste es un ejemplo práctico de cómo aparecerá el mensaje:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
Desde la Agencia Tributaria recuerdan que es necesario revisar todo el borrador (ya que solo es una propuesta de declaración), incluso aquellas casillas cuyo resultado sea ‘cero’ y que el contribuyente debe analizar con más énfasis aquellas que ponga pendiente. Esta alerta significa que el fisco tiene datos, pero que no son tan completos como para incluirlos directamente en el borrador. De ahí que ‘invite’ al contribuyente a que aporte la información que falta.

Para Hacienda, los cambios son todo ventajas. Para ella, porque los avisos son un elemento disuasorio de posibles fraudes y para los contribuyentes, porque tienen a su disposición una herramienta cada vez más transparente y fácil de usar.

Con ese fin, ha introducido otras novedades que afectan a las rentas ligadas al sector inmobiliario. A la hora de reflejar los rendimientos de capital inmobiliario (por ejemplo, los logrados con el alquiler de la vivienda habitual, una segunda residencia u otro tipo de inmueble), en el borrador de este año aparece la información desglosada (gastos de reparación, tributos, amortización…) y la separación del valor catastral del suelo y de la edificación.

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
También hay una modificación en lo que se refiere a la renta inmobiliaria imputada, que a partir de ahora aparecerá en una ventana concreta con datos como el porcentaje de propiedad o de usufructo de un inmueble, cuál es su valor catastral y si el municipio donde está ubicado ha revisado o no dicho valor. Ésta es la forma en la que aparece dicha información:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
La cláusula suelo tendrá su propio aviso

Durante la presentación de la Campaña de la Renta, la Agencia Tributaria confirmó que los afectados por cláusula suelo tendrán su propio aviso en el borrador, siempre y cuando durante 2016 recuperaran dinero a través de un acuerdo con su entidad financiera (con la devolución del dinero en efectivo o amortizando el préstamo) o bien, mediante la ejecución o el cumplimiento de sentencias judiciales o laudos arbitrales.

Hacienda, que les tiene localizados, incluirá de forma automática el siguiente mensaje en sus borradores:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
A pesar de esta alerta, la Agencia Tributaria recuerda que el dinero recuperado por cláusulas suelo (cantidades pagadas de más e intereses) no se integra en la base imposible, por lo que no tributa. No obstante, sí se perderá el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual en los años no prescritos (desde 2012 hasta este año) si las cantidades que el afectado pagó de más fueron incluidas para aplicarse la deducción. Este caso no afecta a quienes decidieron amortizar el préstamo, sino que solo es vinculante para los que recibieron el dinero en efectivo.

Recordemos que todos aquellos propietarios que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir desgravándose el 15% de lo que pagan en un año hasta un máximo de 9.040 euros.

También se verán afectados quienes incluyeron las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas suelo en anteriores declaraciones como gasto deducible. Éste sería el caso de un propietario que alquila su vivienda y se aplica la deducción de los rendimientos ligados al arrendamiento, que actualmente se sitúa en el 60% independientemente de la edad de los inquilinos. Para regularizar su caso, el contribuyente debe presentar una autoliquidación complementaria de los ejercicios no prescritos (2012 a 2015).

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PRESCRIPCIÓN DE LAS DEUDAS POR CUOTAS DE COMUNIDAD

24 MARZO, 2017 BY FABIO BALBUENA

La nueva prescripción de cuotas comunitarias

En el post “el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad” analizaba la cuestión relativa a la prescripción de las cuotas comunitarias, llegando a la conclusión de que el plazo de prescripción era el de quince años, siguiendo la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales.

Pues bien, este criterio cambiará definitivamente en 2020, cuando termine el período transitorio de la modificación del artículo 1.964 del Código Civil.

Pero ojo, porque incluso puede estar cambiando ya, como se desprende de la Sentencia de fecha 20 de marzo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Nules. En ella se dice:

“En cuanto a la prescripción alegada con carácter subsidiario, como bien puede concluirse de una simple lectura de los distintos pronunciamientos judiciales dictados por las Audiencias Provinciales, las dos posturas respecto de la prescripción en estos casos ha oscilado entre la aplicación del art. 1966.3 o el 1964, ambos del Código Civil, el último en la redacción anterior a la vigente, la de los quince años correspondientes a las acciones que no tuviesen asignado un plazo especial de prescripción, en tanto que el primero de los preceptos se reservaba para las reclamaciones de pagos que deben hacer por años o en plazos más breves. En los supuestos de las reclamaciones de las Comunidades de Propietarios a sus comuneros por las cuotas asignadas, es de tener en cuenta que el funcionamiento de tales comunidades, mediante presupuestos que se aprueban anualmente, y cuyo devengo de cuotas suelen ser mensuales, y en todo caso por periodos no superiores a aquel en que rige el presupuesto, teniendo en cuenta también la proximidad de las relaciones entre los comuneros, prácticamente de vecindad, no parecía adecuado el largo periodo de quince años, visto además la necesidad de dichas cuotas como único medio de subsistencia y mantenimiento de la Comunidad, lo que exige despejar la incertidumbre respecto de la disponibilidad económica a través del pago de las cuotas de sus comuneros y la perentoriedad de la asignación de las mismas a los gastos corrientes inaplazables de la Comunidad; a tales criterios interpretativos se une también la imposición legal de la imposibilidad de voto y de recurrir los acuerdos comunitarios si no se está al corriente en el pago de las cuotas. Y, por último, para cerrar el círculo interpretativo, no puede desconocerse la reforma del art. 1964 del código civil operada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, que, aunque no aplicable al supuesto de autos por mor de la disposición transitoria quinta de la misma en relación con el art. 1939 del Código Civil, es lo cierto que muestra el reforzamiento de la tesis del plazo quinquenal para la reclamación de cuotas. En consecuencia, hemos de considerar prescritas las cuotas anteriores a los últimos cinco años, los que se contarán hacia atrás a partir de la primera reclamación que conste, que no es otra que la de 24 de septiembre de 2014 (Documento 7 del escrito de petición inicial de Procedimiento Monitorio).”

En atención a ello, de los 1.570 euros que se estaban reclamando, declara prescrita la cantidad de 205 euros, condenando a abonar 1.365 euros.

Con el debido respeto al juzgador, no comparto el criterio del plazo quinquenal, porque coincido con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, y sin ir más lejos con el de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, que en su Sentencia de fecha 14 de febrero de 2002 [Ponente: Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Filomena Ibáñez Solaz, Nº de Sentencia: 67/2002 – Nº de RECURSO: 86/2001], en un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias impagadas, estima la procedencia de la aplicación del plazo prescriptivo de quince años.

Por tanto, en mi opinión el plazo quinquenal sólo puede ser de aplicación a partir del año 2020, cuando entre en juego la modificación operada en el artículo 1.964 del Código Civil. Pero cautelarmente, es preciso extremar las precauciones sobre las reclamaciones y requerimientos de pago a los efectos de la interrupción del plazo prescriptivo.

Ahora bien, considero que se hace un flaco favor a las Comunidades de Propietarios, pues conociendo la problemática que genera la morosidad, no debería favorecerse a los “morosos”, expertos en eludir su obligación legal de pago. Debería pues, instarse una modificación legal que estableciera un plazo específico de prescripción de las cuotas comunitarias, manteniendo el plazo quincenal.

Al margen de la cuestión jurídica, en el caso objeto de enjuiciamiento, si bien es cierto que el propietario “moroso” se ha librado de pagar 205 euros, no deja de ser una auténtica victoria “pírrica”, toda vez que desde el punto de vista ético-moral, ahora todos sus vecinos saben quién es quién. Pero claro, el Derecho no juzga personas, sino sólo acciones. Así que, allá cada cual con el peso de su conciencia.

© Fabio Balbuena 2017

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TODO SOBRE OKUPAS Y OKUPACIONES

El movimiento okupa sabe cómo invadir casas y ocuparlas sin que puedan echarles. Tienen un Manual que se transmiten a través de las redes sociales. Es una técnica perfecta para ‘okupar’ aprovechando los agujeros de la ley.

La historia comienza así: una constructora que estaba terminando unas viviendas en Llagosta (Cataluña), se precipitó a la quiebra en el último momento. Entonces, el banco que financiaba a la empresa, puso dinero para el empujón final de la obra, y anunció la venta de las viviendas por internet.

Un grupo de familias de Llagosta respondió a la llamada del banco. El diario La Vanguardia explicaba así sus planes. “Los pisos estaban a punto de ser entregados a sus nuevos propietarios, familias trabajadoras del pueblo, que desde hace un par de meses habían firmado los documentos de reserva, y la mayoría tenía la hipoteca concedida para poder escriturar de inmediato y mudarse a su nuevo hogar”.

Pero en febrero pasado llegó lo insólito. Antes de que esas familias pudieran ocupar legalmente las casas, un grupo de okupas rompió las cerraduras y entró en las viviendas. “Los pisos los hemos visto en la página web del banco y nos hemos metido”, dijeron portavoces de este grupo, gente entre 18 y 20 años.

Apenas entraron en las viviendas (ocuparon 11 casas en total) llamaron a la policía y se autodenunciaron. ¿Qué sentido tenía? Muy sencillo: aprovechar los agujeros de la ley. Cuando llegaron los Mossos d’Esquadra, los okupas dijeron que llevaban allí varios días, es decir, mintieron.

Esa mentira era la clave para evitar el desalojo. Según la ley, la policía puede desalojar sin orden judicial una vivienda ocupada ilegalmente, siempre que lo haga dentro de las primeras 48 horas del allanamiento.

A partir de esas 48 horas (dos días), se necesita una orden judicial, y entonces, todo entra en un complicado proceso que puede tardar años. De ahí que los okupas traten de probar a la policía que llevan allí más de dos días. Como no había testigos, solo sirvieron sus testimonios.

Esas maniobras demostraron que los okupas no habían improvisado su asalto. Sabían perfectamente qué hacer pues conocían el Manual de Okupación, una biblia sobre cómo forzar entradas, romper bombines, y okupar viviendas, sin que los echen.

“Negamos la propiedad y negamos la legalidad entendiendo que éstos son los elementos que perpetúan el sistema de opresión vigente”, dice el Manual. Para los okupas, “la ley del Estado está hecha para defender el status quo”.

Desde que estalló el movimiento 15M, el número de okupaciones ha crecido en toda España. Muchas veces instalan una pequeña comunidad autogestionada para desafiar “el bucle represivo del sistema vigente”, como dice el Manual de Okupación. Esta es la versión “revolucionaria” de la okupación.

Según informaba El Mundo, desde que Ada Colau gobierna en Barcelona (fue okupa, pues vivió en lo que fuera un cuartel abandonado de la Guardia Civil), las usurpaciones de viviendas pasaron de 642 a 1.065 entre 2015 y el primer trimestre de 2016.

Ahora, la alcaldesa ha creado un protocolo para proteger a los okupas de aquellos propietarios que pretendan desalojarlos de manera “extrajudicial”. La policía debe seguir las instrucciones de la alcaldesa, lo cual es casi poner la ley del revés.

Técnica del asalto
El Manual de Okupación explica como apropiarse de una casa. Lo que salta a la vista es que no es una acción improvisada. Estos son sus pasos:

Recopilar toda la información del inmueble en registros de la propiedad, en sitios como Axesor o Informa, en la Dirección General del Catastro, en la Dirección de Urbanismo del Ayuntamiento, en internet, y por último, hablando con los vecinos de la zona.
Vigilancia. Una vez elegido el inmueble, se traza un plan. Este plan incluye: localizar los CCTV (Circuito cerrado de cámaras de TV) con el objeto de no ser grabados, tomar nota de entrada y salida de personas, comprobar el sentido del tráfico, y situar a los okupas en sitios clave.
La entrada. El asalto (el Manual dice ‘entrada’) se puede hacer por la puerta o las ventanas. En el caso de la puerta se emplean palancas, arietes o taladros. En las ventanas, un cortacristales o sencillamente, un martillo de emergencia.
El aislamiento. Una vez dentro, inmovilizan la cerradura para evitar que el propietario entre con su llave. Se hace con pegamento superglue, palillos, grapas o soldadura en frío.
El fortín. Para evitar que la policía pueda entrar en las primeras horas, los okupas apuntalan la puerta con todo lo que puedan. Pueden emplear también cadenas y candados.
Cambio de cerradura. En las primeras horas, cambian la cerradura por otra. Es la manera de demostrar que llevan allí más de 48 horas, y que es su propiedad. En algunos casos, cambian también la puerta, si ha sido dañada en el asalto.
La policía. Si la policía logra presentarse con un permiso judicial, los okupas pueden ser acusados de robo. Para evitar eso, se llevan banderas o motivos que indiquen que son okupas, no ladrones. También convocan a través de las redes a más miembros de bandas okupas, de modo que la policía prefiera no desalojarlos por la fuerza.
Almacenamiento. Si la vivienda estaba ocupada, los okupas hacen un listado de las cosas de valor, y las guardan. Con ello evitan que les denuncien por robo.
Daños. Si hay daños –por ejemplo, la rotura de la cerradura–, los okupas tratan de que sean por valor menos a 400 euros, pues siempre sería considerado una falta, no un delito. Un delito se puede castigar con penas de cárcel.
Usurpación. Los okupas pueden ser acusados de usurpación de vivienda, siempre que se demuestre que forzaron la entrada. Pero para ello, el juez requiere designar con nombres y apellidos a los sospechosos. Por eso, el Manual recomienda realizar estas operaciones de asalto sin que nadie les vea, ni ninguna cámara les identifique. Estar todo el tiempo con la cara tapada.
Dilatación. Cuando el propietario inicia los procedimientos legales, los okupas saben que deben ganar tiempo. Retrasar en lo posible su identificación. No están obligados a identificarse dentro de su inmueble, pero sí a hacerlo cuando les llegue una orden de identificación del juzgado. Luego, retrasar sus testificaciones, no atendiendo a los telegramas del juzgado. Y por último, inculparse en masa para que el juez tenga que tomar declaración a muchos investigados. El caso pasa por un juzgado de instrucción, y luego, de primera instancia. Si preparan bien su defensa, pueden dilatar el caso hasta dos años y vivir en una casa que no es suya.
PDF icon Consulta aquí lo que dice el Manual de Okupación
Los consejos de los abogados
El propietario tiene que solicitar el desalojo lo antes posible. Puede tener la suerte de enterarse a tiempo o que un vecino denuncie la okupación inmediatamente. En ese caso, la policía se presenta y les desaloja sin orden judicial, si se demuestra que llevan allí menos de 48 horas. Claro, si la policía logra entrar a la vivienda.

Si la vivienda estaba vacía y no tenía carteles de haber sido puesta en alquiler, venta o en rehabilitación, al pasar las críticas 48 horas, el propietario ya no puede pedir el desalojo, sino lo que se llama un ‘desahucio en precario’.

Los abogados recomiendan que sea una ‘demanda civil de desahucio’. En este caso, el juez señala un día y hora del juicio. Los okupas entonces, se presentan con un abogado y retrasan el lanzamiento (el desalojo) aún más. Pero no lo pueden evitar, y si se resisten, acude la policía y les desaloja por la fuerza.

Lo mismo si se trata de una vivienda que el propietario ocupaba normalmente. Si han pasado las 48 horas sin denuncia, no le queda más remedio que presentar una demanda civil de desahucio.

Hay que tener cuidado. En caso de que fuera una casa vacía, si el propietario interpone una ‘demanda penal’, se complican las cosas. Según el bufete Molina Bosch, los propietarios se encontrarían con que “pasaría un año o más, y finalmente, el juzgado archivaría el procedimiento al considerar que era una vivienda deshabitada y que, al no ser utilizada, los ocupantes estaban por necesidad y, por tanto, no habían cometido ningún delito”.

 

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Quality : HD
Title : The Founder.
Director : John Lee Hancock
Release : November 24, 2016
Language : en.
Runtime : 115 min
Genre : Drama, History.

Plot
‘The Founder’ is good movie tell story about The true story of how Ray Kroc, a salesman from Illinois, met Mac and Dick McDonald, who were running a burger operation in 1950s Southern California. Kroc was impressed by the brothers’ speedy system of making the food and saw franchise potential. He maneuvered himself into a position to be able to pull the company from the brothers and create a billion-dollar empire. This film have genre Drama, History and have 115 minutes runtime.

Cast
Nick Offerman as Dick McDonald, Laura Dern as Ethel Kroc, Patrick Wilson as Rollie Smith, John Carroll Lynch as Mac McDonald, Linda Cardellini as Joan Smith, Michael Keaton as Ray Kroc.

Production
The Director of this movie is John Lee Hancock. The movie The Founder is produced by FilmNation Entertainment, The Combine, Speedie Distribution, Faliro House Productions, Weinstein Company, The and released in November 24, 2016.

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