SOSPECHAS DE PROSTITUCIÓN EN UN PISO AQUILADO

En mi comunidad tenemos sospechas más que fundadas de que se ejerce la prostitución en un piso alquilado. Han aparecido las puertas de la calle abiertas de par en par, han hecho sus necesidades en el cuarto de los buzones, hay escándalos a altas horas de la madrugada… ¿qué podemos hacer para que cese este “negocio”?

prostitucion      Si usted, como propietario de un inmueble dentro de una comunidad de propietarios ha observado que en el mismo se están desarrollando este tipo de actividades, lo primero que tiene que hacer es denunciar los hechos para intentar de algún modo que la autorizada, en este caso la policía, tenga conocimientos de los hechos y haga la correspondiente investigación de los mismos.

Como regla general, al propietario y al ocupante de un piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble aquellas actividades que: estén prohibidas en los estatutos, resulten dañosas para la finca, contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por lo tanto, si un propietario o un ocupante de uno de los pisos está desarrollando una actividad molesta para el resto de propietarios, habrá que observar lo dispuesto para estas situaciones en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En todo caso, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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Adopción de acuerdos sobre prohibición de dedicación de locales a negocios de hostelería. ¿Son válidos? ¿Exceso de prohibición?

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Adopción de acuerdos sobre prohibición de dedicación de locales a negocios de hostelería. ¿Son válidos? ¿Exceso de prohibición?

ARIZA ADMINISTRACIONES reproduce este interesante articulo sobre algunas prohibiciones que se acuerdan en junta creyendo en su validez.
Por D. Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho)
| 07.11.2016
Local,hostelería
1.- Introducción.

Existe hoy en día una creencia en muchas comunidades de vecinos de que por medio de sus juntas de propietarios tienen la facultad de decidir en cualquier momento lo que entiendan que puede ser bueno para la comunidad. Así, se adoptan acuerdos que suponen modificar estatutos para incluir una serie de prohibiciones a los comuneros en el desarrollo de sus actividades tanto personales como profesionales, bajo la creencia de que inscribiendo luego la modificación estatutaria en el registro de la propiedad dan fuerza vinculante al acuerdo adoptado por unanimidad y que este será eficaz en el futuro para los terceros adquirentes, quienes podrían acceder al registro a conocer el contenido de los estatutos inscritos y que no se pudieran llevar a engaño con respecto a las condiciones, requisitos o circunstancias que presiden la vida en común en esa comunidad.

Cierto es que sobre esta necesidad de inscripción de los acuerdos de juntas se ha discutido mucho, y que también se recomienda a quien vende un inmueble que entregue a los adquirentes una copia de los estatutos para evitar ignorancia o desconocimiento de las reglas de la comunidad y de las normas de convivencia, pero lo cierto y verdad es que existe esa creencia en las comunidades de propietarios de esa real capacidad y legitimación de adoptar los acuerdos que estimen por conveniente y cuya validez dependería de la aprobación de los mismos con el quórum que la Ley marca para cada uno de los supuestos. Así, si se tratara de modificar los estatutos de la comunidad se debería alcanzar la unanimidad por afectar al título constitutivo y exigir, por ello, la inscripción en el registro de la propiedad, y si se modifican las normas de régimen interno se aprobaría por mayoría simple ese acuerdo al afectar tan solo a las normas de convivencia.

Por otro lado, ocurre en otras ocasiones que es la promotora la que incluye en los estatutos disposiciones o prohibiciones que ya marcan de salida a la comunidad y cuya modificación, si ésta no está de acuerdo luego, exigiría, también, del requisito de la unanimidad.

En esta tesitura suele ocurrir con frecuencia que en estos estatutos iniciales la promotora haya incluido puntos tales como que no se estará obligada a pagar por ésta los gastos de comunidad de los inmuebles no vendidos hasta que se proceda a la enajenación de los mismos, lo que ocurrió, sobre todo, a raíz de la crisis económica por los retrasos en la venta de los inmuebles una vez entregada la comunidad, ya que en las épocas de bonanza económica y el “boom” del ladrillo cuando se entregaba por la promotora una comunidad se habían vendido todos los inmuebles tanto por compradores que querían residir allí, como por quiénes los adquirían para hacer negocio y revenderlos luego por mayor precio que el que a ellos les supuso el de adquisición.

Sin embargo, estas cláusulas han sido consideradas nulas por la jurisprudencia por no poder incluirse todas aquellas que supongan un abuso de derecho y considerarse como tal las que establecen condiciones o circunstancias adoptadas desde un punto de vista de la superioridad de la mercantil y que no están basadas en causa legítima, porque, ciertamente, no lo están aquellas que se basan en un argumento tal como el no uso del bien que debe determinar el no pago de los gastos, ya que es sabido que en Propiedad Horizontal no es el uso, o no, de un servicio o elemento común lo que determina la obligación de pago, sino el hecho de ser propietario y las promotoras lo son mientras no vendan sus inmuebles, de ahí que tengan la obligación de pago, ya que, además, si se pudiera hacer efectivo el no pago de la promotora por los inmuebles no vendidos resultaría imposible cuadrar un presupuesto cuando parte de los inmuebles de la comunidad que cuentan con su específico coeficiente no van a pagar hasta que alguien no los adquiera, con lo que la distribución del 100% sería ficticia.

También, en otros casos, se han adoptado acuerdos por juntas de propietarios incluyendo en estatutos la prohibición de tenencia de animales. En este tema hay que precisar que no es posible aprobar una genérica prohibición de tenencia de animales por no poder impedir que un comunero tenga un animal en su casa, por lo que habrá que ver caso por caso al objeto de valorar si por los hechos o circunstancias de cada animal podría incurrir en actividad molesta, por ejemplo, si el perro va suelto por la comunidad. Lo que sí se pueden aprobar son reglas internas de conducta de quien tenga animales como no dejarlos suelto o cumplir normas administrativas en la tenencia de perros peligrosos. Pero una prohibición genérica de tenencia de animales es abusiva y va contra la realidad social del momento en el que deben ser aplicadas las normas, porque la tenencia de animales en inmuebles no es por sí mismo actividad que pueda atentar contra el buen orden en una comunidad o con la convivencia o el respeto a los demás. Cuestión distinta es el mal uso que un comunero pueda hacer de animales que tenga causando molestias en la comunidad, pero esto sería un caso puntual que se trataría de forma concreta con ese comunero, pero nunca extendiendo una prohibición genérica que debe tenerse por no puesta, y que por ello no es vinculante ni aceptable por ejercerse ese acuerdo con abuso de derecho.

Vamos a desarrollar, pues, algunas cuestiones relacionadas con la actuación de la comunidad frente al desarrollo de actividad negocial por los inmuebles, con especial énfasis en cuanto a la prohibición de ejercicio destinado a la restauración por decisión de la comunidad al intentar delimitar cuál puede ser el objeto social de un local de negocio y si esto es posible.

2.- Prohibición estatutaria de que los inmuebles cambien su destino a actividad profesional.

Este tipo de prohibiciones sí que son válidas cuando se incluyen en los estatutos de la comunidad. La única salida para los titulares o arrendatarios de los inmuebles destinados a despacho sería que esa prohibición estatutaria se hubiera aprobado antes de su adquisición y que no se hubiera inscrito en el registro de la propiedad en cuyo caso no tendría efecto frente a los que compraron después, pero si es de origen sabían las limitaciones que tenían al adquirir en esa comunidad.

La sentencia de la AP de Madrid de 3 de febrero de 2009 -EDJ 2009/67954- señala que es lo cierto que como ha declarado el TS de 14 de Octubre de 2004 -EDJ 2004/159545, que establece ” En relación a actividades prohibidas por los estatutos, es cierto que la interpretación de cualquier cláusula estatutaria que impide la libertad del derecho dominical tiene que ser restrictiva. Pero otra cosa es que se haga clara mención a una determinada prohibición, que, sin perjuicio de esa interpretación restrictiva, es posible conforme a Ley. Es interesante la diferencia que hace el Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de Noviembre de 1995 -EDJ 1995/7017-, entre el destino de viviendas y el de pisos, considerando las primeras como objeto solamente de morada, habitación, hogar y los segundos, susceptibles de variado aprovechamiento. Esta distinta valoración se produce como consecuencia de que es la propia escritura hecha por los promotores o los comuneros la que lo indica y eso permite al Alto Tribunal entender la voluntad de los otorgantes del título. Desde luego, no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a actividades que están prohibidas por el estatuto, con independencia de que resulten objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Puede que no sean nada de esto, pero sí hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o ceder a terceros a los mismos fines (supuesto de hecho ahora contemplado), pues esta actuación sería contraria a la Ley y llevaría consigo la sanción correspondiente, como establece el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de febrero de 1997 -EDJ 1997/1244-.” E igualmente la STS 20 de abril de 1998 -EDJ 1998/41712- ” como emblemáticamente manifiesta la sentencia del TS de 17 de junio de 1993 -EDJ 1993/7267-, los distintos elementos físicos o locales que integran un edificio sometido a las normas de la propiedad horizontal, no podrán ser utilizados de manera distinta al destino que les adjudica el régimen de dicha propiedad horizontal y los títulos constitutivos de la misma, así como en su regulación estatutaria”.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, sentencia de 24 enero 1995 añade que no cabe duda que la instalación de oficinas en los pisos ocasiona incomodidades y mayor inseguridad para el resto de los pisos dedicados a viviendas, de ahí que en algunos Estatutos se prohíba la instalación de oficinas en las viviendas y los titulares de esos pisos dedicados a viviendas no abusen sino que se limiten a ejercitar su legítimo derecho al exigir el puntual cumplimiento de los Estatutos.

La solución que podrían plantear estos comuneros es que se aprobara por unanimidad en estatutos la introducción de un canon a los inmuebles destinados a despachos profesionales, o actividades comerciales por mayor uso de elementos comunes tales como ascensor, luz escalera, etc y con ello compensaran a la comunidad con las molestias causadas por el mayor uso del inmueble por sus clientes.

3.- Cláusula estatutaria sobre prohibición de que un comunero aloje clientes como huéspedes en su casa.

En este caso nos encontramos un supuesto de invasión de la comunidad en el ejercicio del derecho de propiedad y si esa actividad no causa molestias en los vecinos no puede ejecutarse esa prohibición que, por otro lado, invade el derecho de propiedad. El comunero puede arrendar su inmueble o laguna de sus habitaciones para que la ocupe alguna persona. Es lo mismo que destinar un inmueble al alquiler o como pisos turísticos y que la comunidad lo quisiera prohibir. Lo que debe tenerse en cuenta en estos casos es si existe actividad molesta en este desarrollo del alquiler de alguna habitación y solo si es así se utilizaría la vía del art 7.2 LPH -EDL 1960/55-.

Además, como señala la sentencia del Juzgado de Primera Instancia N°. 1 de Valencia, sentencia 283/2014 de 6 Nov. 2014 -EDJ 2014/201029-, conforme a la sentencia TS de 23 de noviembre de 1995 -EDJ 1995/7017- “la industria de hospedaje que instalaron los demandados en el edificio de la litis, resta mucho de ser la acogida de huéspedes en la propia vivienda o la modesta pensión que en ocasiones pudiera entenderse encuadrada en la finalidad de habitación o morada, …”. “El artículo 7.2, según la redacción dada por la Ley 8/99, de reforma parcial de dicho cuerpo legal, establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La remisión que el artículo hace a los estatutos no supone que por su ausencia se vacíe de contenido la norma. La prohibición no es materia propia y exclusiva de los estatutos que tienen carácter facultativo y no obligatorio y no son necesarios en la vida de la Comunidad, conforme al art. 5 LPH -EDL 1960/55- (sentencias del TS 5 de marzo de 1998 -EDJ 1998/1242-; 21 de julio de 2003 -EDJ 2003/50788-), por lo que su falta hace viable el Título Constitutivo en el que se pueden establecer disposiciones “en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales”, según el párrafo 3 del art. 5.2 LPH, e incluso imponer prohibiciones expresas respecto a concretas y específicas actividades no queridas por los copropietarios del edificio”.

Pues bien, ciertamente, en un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE -EDL 1978/3879-) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tanga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal, y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo (sentencias del TS de 20 de septiembre -EDJ 2007/152401- y 10 de octubre de 2007 -EDJ 2007/199762-). Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los Estatutos o en el Título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de los conceptos que la ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales (sentencias del TS de 23 de febrero de 2006 -EDJ 2006/11922-; 10 de octubre de 2007 -EDJ 2007/199762-).

Partiendo de que estamos ante un negocio consistente en alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas (lo que conlleva un imposible conocimiento de las personas que entran y salen del edificio), lo que debe valorar no es si el negocio cuanta o no con licencia municipal (que no consta) sino simplemente si la actividad desarrollada en el mismo afecta a la convivencia normal y pacífica de la vida en la Comunidad de Propietarios”.

En consecuencia, con independencia de que en estos casos de introducción en su propia casa de alguna persona como huésped lo que debe valorarse no es tanto la prohibición estatutaria, sino si esa actividad colisiona con el derecho a la paz y tranquilidad de los comuneros y les ocasiona molestias objetivamente constatables, ya que el hecho de que una persona reciba en su inmueble a dos o tres personas a cambio de precio como tal no es actividad molesta a salvo de prueba en contrario que así lo acredite.

4.- Prohibición estatutaria de que los locales se dediquen a restauración o acuerdo de la junta con este objetivo.

En principio, hay que señalar que no puede existir una prohibición de apertura de negocios concretos en una comunidad, ya que ello va en contra de la liberta de mercado siempre y cuando estos negocios no conlleven un perjuicio objetivable a la comunidad.

El TS en sentencia de fecha 4 de marzo de 2013 -EDJ 2013/42040- señala que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE -EDL 1978/3879-), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (sentencias del TS 20 de octubre de 2008 -EDJ 2008/190083- y 30 de diciembre de 2010 -EDJ 2010/309181-), pero a continuación se añade que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido. Es decir, que una disposición legal o la administración prohíba esa actividad, por lo que si la instalación del objeto social es correcta, se disponen de los permisos legales, no causa perjuicio a la comunidad y se adoptan medidas protectoras que eviten estos perjuicios no puede limitarse el objeto o destino de un local salvo prueba en contrario del perjuicio de esa actividad.

Sin embargo, algunas comunidades de propietarios actúan más desde la comodidad de no querer tener locales que se dediquen a bares o restaurantes aunque estos adopten las medidas legales para evitar cualquier tipo de molestia a la comunidad. Esta puede requerir a estos establecimientos para que cesen en actividades que entrañen molestias, tales como ruidos, u olores, pero no pueden prohibir sin más el objeto social al que se quieren dedicar en estos locales.

Las juntas de propietarios no tienen capacidad para ejercer un pretendido derecho de veto a los titulares de locales de negocio para que estos solo puedan dedicar sus locales al objeto social que “permitan” las juntas, ya que ello supondría un ataque a la libertad en el ejercicio de los derechos dominicales. Las juntas solo pueden adoptar acuerdos que vayan encaminados a proteger a la comunidad de alguna de las materias que constan en el art 7.2 LPH -EDL 1960/55-. Por ello, si se permitiera a las juntas actuar decidiendo el objeto social de los locales sería difícil que estos pudieran dedicar su actividad a objetos de ocio, tales como bares, restaurantes, pubs, etc, bajo la creencia que por sí sólo son actividades molestas cuando, en realidad, con las debidas medidas de cumplimiento de la normativa municipal vigente y evitando olores y ruidos elevan el valor de la zona al crear un radio de zona gastronómica que eleva el valor de los inmuebles.

Por otro lado, también en ocasiones algunas promotoras suelen incluir en la escritura de división horizontal alguna limitación, fijando, por ejemplo, el número de restaurantes que se pueden abrir, lo que de igual modo supone un ataque contra la libertad de empresa, siendo nulas las disposiciones estatutarias que supongan un ámbito de prohibición a la instalación de este tipo de negocios en los locales.

Bajo esta perspectiva hay que señalar que llegado el caso de que se diera cualquiera de estas dos circunstancias, o bien que la junta de propietarios adopte un acuerdo prohibiendo la apertura de restaurantes o bares, o bien que lo haga la promotora “ab initio”, sería nula de pleno derecho esta mención concreta, no siendo, por ello, válida.

Nos preguntamos, en consecuencia, si sería preciso que por parte de los titulares de estos locales haría falta una expresa impugnación de estas disposiciones estatutarias o acuerdos de junta, entendiendo que no haría falta hacerlo, ya que serían nulas de pleno derecho. En su caso, si el local de negocio abriera sus instalaciones con un objeto social dedicado a restauración no haría falta de forma paralela impugnar acuerdo o disposición alguna, ya que para solicitar al Ayuntamiento la autorización pertinente por la licencia de apertura no haría falta la autorización de la junta de propietarios, por lo que la autoridad municipal solo puede analizar la corrección del proyecto de instalación y las instalaciones y adopción de medidas oportunas para evitar molestias a los vecinos y que puedan causarse malos olores, ruidos, o peligro para el edificio, sin poder recabar en modo alguno la opinión de la junta de propietarios, por cuanto ni la normativa administrativa ni la de Propiedad Horizontal exigen ese aval de una junta de propietarios para que el titular de un local pueda ejercer como estime el objeto social que desee.

Pero es que, además, la jurisprudencia está siendo favorable a la permisividad en los locales de negocio evitando que las juntas de propietarios se conviertan en “juntas ordenancistas” que traten de fiscalizar la actividad de los locales de negocio para impedir que estos puedan dedicarse al ejercicio de su actividad negocial.

Así, a la hora de evitar que, por ejemplo, las juntas de propietarios puedan poner trabas a los locales para hacer obras que tiendan a mejorar su negocio y clientela la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2012 -EDJ 2012/6927-, tras reiterar la norma conforme a la cual no se pueden afectar elementos comunes, añade: “Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa”.

En base a esta doctrina jurisprudencial es por lo que debe entenderse que no es admisible un acuerdo de junta o una disposición estatutaria que restrinja el objeto social de un local de negocio. Y si pese a la constancia de estos acuerdos o disposiciones un titular de un local abriera un restaurante o negocio destinado a bar y fuera demandado por actuar contra los estatutos o acuerdo adoptado en junta no se trataría de una vulneración por parte del titular del local de esta “normativa de la comunidad”, sino de una actuación de esta contraria a la libertad de empresa y al libre ejercicio y desarrollo del derecho de propiedad. Lo que la comunidad puede por medio de su junta es controlar y fiscalizar que los locales no realicen actividades molestas, dañosas o que infrinjan las disposiciones administrativas, ya que en cuanto refiere el art. 7.2 LPH -EDL 1960/55- a “actividades prohibidas” no pueden entenderse por tales las destinadas a un determinado objeto social como es la restauración. Incluso, no podemos olvidar que cuando un propietario de local o arrendatario de estos ha intentado abrir un negocio de restauración en estos y le faltaba la salida de humos al local deben solicitar la autorización a la junta de propietarios que debe autorizarlo por 3/5 del total por el art. 10.3 LPH.

Pero si no lo autoriza la junta el titular del local o el arrendatario pueden acudir a la vía judicial para obtener del juez la condena a la comunidad y la autorización para la debida instalación de la salida de humos si no hay un perjuicio objetivable para la comunidad y se ha realizado el debido proyecto de instalación.

Ahora bien, el problema en estos casos es que el excesivo quórum de 3/5 del total para este tipo de obras hace que en muchas ocasiones sea difícil obtener estas autorizaciones. Sin embargo, recordemos que la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- de reforma de la LPH ha perseguido, entre otras cosas, ir reduciendo los casos en los que hace falta la unanimidad, ya que por un lado ha suprimido el art. 12 LPH y ha introducido en el art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55- el nuevo quórum de 3/5 para muchos casos en los que antes hacía falta la unanimidad. Así las cosas, este precepto reza que: “Requerirán autorización administrativa… b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.”

Ello nos lleva a plantearnos muchos temas que hasta el día 28 de Junio de 2013 exigían unanimidad y que ahora por esta reforma pasan a exigir solo de 3/5, pero en aquellos que afectan a los elementos comunes, y entre ellos, además del de cerramientos, podríamos incluir a todas aquellas obras de los titulares de locales que utilicen de los elementos comunes para su ejecución, como podría ser la de los tubos de salida de humos, la instalación de aparatos de aire acondicionado por pisos o locales, los cerramientos de patios interiores de luces de uso privativo aunque sean elemento común, etc. En estos casos ya bastará ahora con el quórum de 3/5 para su aprobación, ya que debe interpretarse que la expresión relativa a “cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio” viene a englobar ahora a todos aquellos supuestos para los que antes se exigía de unanimidad, y lo que ha querido el legislador es recortar este requisito para pasarlo al de 3/5.

Ahora bien, antes de incidir en este nuevo quórum en estos casos que anula el de unanimidad, aunque afecte a la estructura o fábrica del edificio a la hora de valorar en qué casos las comunidades deben ser flexibles para modificar elementos comunes debemos diferenciar el régimen entre locales y pisos en cuanto a su permisibilidad por la comunidad. Es decir, que aunque para ambos el quórum es el de 3/5 resulta que igual que la comunidad puede rechazarle a un titular de un piso esa alteración (que instale aparatos de aire, cierre la terraza, etc) con respecto a los titulares de locales hay que hacer alguna precisión, ya que debemos añadir el criterio sostenido por el Tribunal Supremo en varias resoluciones anteriores a la Ley 8/2013 de que no puede la comunidad limitar sin justificación alguna el derecho de los titulares de locales a ampliar sus perspectivas de negocio modificando los elementos comunes sin causar perjuicio a la comunidad. Es decir, que tras la reforma de la LPH si bien el quórum ahora para todo lo que suponga alterar o utilizar la fachada es de 3/5 en doble mayoría, se viene a contemplar con flexibilidad la cuestión atinente a las modificaciones llevadas a cabo en local de negocio por un titular o arrendatario, y sobre todo las más comunes como las relativas a la apertura de huecos y/o ventanas o colocar la chimenea de extracción de humos imprescindible para locales de restauración y sobre los que las comunidades suelen poner muchos inconvenientes pese a que el titular del local aporte o presente un proyecto concreto que no conlleva perjuicios a la comunidad y debidamente estudiado y proyectado por técnico competente.

Así, el TS en sentencia de fecha 25 de abril de 2013 -EDJ 2013/55868- analiza un supuesto en el que varios comuneros interponen demanda contra el copropietario y arrendatario del local del bajo del edificio, en concreto acción negatoria de servidumbre para el cierre de una puerta y huecos abiertos para el uso del local, así como para retirada de un chimenea de evacuación de humos de cocina y desconexión de desagües de la comunidad por haberlas efectuado sin consentimiento de la comunidad.

Como dice la sentencia TS de 18 de mayo de 2011 -EDJ 2011/118325-, referida a la apertura de huecos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios”, y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el titulo constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal.

Y recuerda la Sala que:

“Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (art. 9 LPH -EDL 1960/55-) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (art. 16 LPH, en relación con el art. 11 LPH aplicable en estos autos, y el art. 12 LPH); b) como exige expresamente el art. 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario (sentencia del TS 17 de enero 2012 -EDJ 2012/6927-). ”

No obstante, tras esta sentencia hay que matizar que ese quórum que antes era de unanimidad ha pasado ahora al de 3/5 por atención de este art. 10.3, b) LPH -EDL 1960/55-.

Y explica el TS que:

“considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el art. 7.1 LPH -EDL 1960/55-, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (sentencias del TS 15 de noviembre de 2010 -EDJ 2010/265166-; 17 de enero 2012 -EDJ 2012/6927-).

Por último dice la Sala:

“Las obras están dirigidas a proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias, ” pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal ” , es decir, se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones que contempla, que no han sido rebasadas. y ” La puerta y huecos abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble, lo que no sucede este caso.”

Con ello, se quiere introducir máxima flexibilidad y evitar el encorsetamiento con el que algunas comunidades tratan a los locales impidiéndoles llevar a cabo obras imprescindibles para su subsistencia.

Es decir, que, aunque el quórum para pisos o locales sea el mismo de 3/5, mientras que para los titulares de pisos la flexibilidad no existe y si no se aprueba no se ejecuta para los locales hay que llevar cuidado porque de denegarse el titular del local podría impugnar el acuerdo y alegar esta doctrina del TS y probar la inexistencia de perjuicio para la comunidad y las mejoras que con la modificación se introducen para el local.

Por otro lado, en cuanto al quórum hay que llevar cuidado porque los 3/5 deberían obtenerse el día de la junta, ya que el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- señala que no se aplica el voto presunto para los casos de “aprovechamiento independiente”, con lo que si es así el interesado debería acudir con representaciones a la junta, lo que de alguna manera puede, incluso, hacer más difícil alcanzar el quórum de los 3/5 que el de la unanimidad. Una forma de vencer este obstáculo sería enfocar cualquier modificación (instalación de aparatos de aire, cierre de terrazas, cubrir patio común de uso privativo, apertura de huecos o ventanas en local, etc) como un acuerdo marco en general y no para un caso particular, Con ello, se salva el obstáculo de considerar que es para aprovechamiento privativo y cabría el voto del ausente como presunto, con lo que el día de la junta solo haría falta mayoría simple y en ese caso luego habría que estar a la espera del resultado de los ausentes, porque si no se oponen a la adopción del acuerdo en 30 días desde la comunicación se entenderían como positivos y si luego algún comunero desea hacer esa modificación solo tendría que comunicar al presidente que va a seguir las pautas marcadas por ese acuerdo sin precisar de otro acuerdo, ya que el acuerdo marco ya se alcanzó y valdría como referencia sin precisar de otro acuerdo adicional.

En cualquier caso, y como conclusión a lo expuesto, vemos que la línea expuesta por el Tribunal Supremo es de flexibilidad a los locales de negocio para que puedan subsistir y evitar acuerdos de juntas o disposiciones estatutarias que sin ningún fundamento o argumento objetivable puedan pretender obstaculizar la libre creación de negocios y, con ello, la creación de empleo que al final se hace por los que se deciden a abrir un negocio.

Este artículo ha sido publicado en la “Revista de Derecho Inmobiliario”, el 1 de octubre de 2016.

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ADMINISTRADORES Y ADMINISTRADOS DEBEN PREPARARSE PARA LA NUEVA BANCA

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El anuncio de que el FROB, principal accionista de las entidades financieras Bankia y Banco Mare Nostrum (BMN) del encargo a la primera de estudiar la fusión de ambas entidades puede haber pillado por sorpresa a algunos, pero era más que un rumor en el sector. Lo que sí significa es un pistoletazo de salida a un próximo trienio, el 2017-2019 que consolidará y acelerará la reestructuración bancaria con una drástica reducción de oficinas que sólo espera una estabilidad en el Gobierno para acelerar un proceso irremediable.
A pesar de los cierres pasados y presentes la situación de la banca comercial en España sigue estando sobredimensionada en un entorno que cada vez empuja más a la reducción de tamaño. De hecho, países con muchas menos sucursales como Reino Unido u Holanda están reduciendo el tamaño para adaptarlos a una coyuntura complicada para la banca tradicional en Europa y agravada en España. Los reducidísimos márgenes de intermediación afectan a toda la banca de la zona euro y hacen muy difícil rentabilizar una oficina que necesita por tanto una ratio de clientes por empleado mucho más alto.
En España, la situación es peor. Los costes de comercialización son más elevados, el número de oficinas no rentables, especialmente en zonas rurales es mucho mayor y la comercialización de productos con mejores márgenes (planes de pensiones, fondos de inversión o todo tipo de seguros) sigue siendo minoritaria. De hecho, el impulso en la contratación de hipotecas, que tanto vemos en los medios es insuficiente desde el punto de vista de la banca comercial.
Por todo ello, no sólo nos dirigiremos a tener menos oficinas, sino a especializar las mismas. Tendremos menos oficinas pequeñas, de barrio o pueblo, para operaciones del día a día o como intermediaria para operaciones más complejas que serán gestionadas por oficinas especializadas. Uno de los casos más importantes lo tendremos en las hipotecas. La tendencia está en que, aunque nos dirijamos a nuestra oficina a solicitar un préstamo de este tipo, este será transferido a un gestor que aglutinará todas las operaciones de la zona. Con ello, se aminoran costes y sobre el papel, el cliente tampoco pierde ya que tendrá un trato más profesionalizado.
Esta tendencia de oficinas principales y oficinas satélite irá creciendo con el tiempo, tanto por especialización en productos como en segmentos de clientes (por ejemplo, autónomos y pymes) será cada vez mayor. Todo ello como una etapa puente, ya con el paso del tiempo también estas oficinas pequeñas tenderán a reducir su tamaño.
La duración de esta etapa transitoria o puente dependerá de cómo se consigan los objetivos de digitalización. El cierre de oficinas es un componente de ahorro de coste que tiene que complementarse e ir a la par con un mejor y más universal acceso a la gestión bancaria de forma online. No sólo se tiende a realizar operaciones cotidianas o contratación de productos desde el ordenador, se debe buscar cubrir todos los aspectos que podemos hacer desde la oficina, desde la atención al cliente a la personalización de servicios. Todo ello ayudará a reducir el tamaño de la red comercial básica, pero con un importante riesgo, el de marginar o expulsar a una clientela que no se puede adaptar a estos cambios.
Con expulsión no estamos hablando que se le impida operar en su banco, sino que se le pondrán más trabas o más costes en su relación con el banco. Ya lo vemos en muchas entidades cuando, por ejemplo, la gratuidad a la hora de realizar transferencias es si se hacen por Internet o cuando se imponen mínimos muy altos a la hora de disponer efectivo en ventanilla, obligando a hacerlo por el cajero.
Los cambios se realizan en el corto plazo y con urgencia para abordar el otro gran problema con el que se enfrentará la banca en el medio plazo, la entrada de nuevos operadores en el negocio financiero.
De la mano de la revolución tecnológica que estamos viviendo están surgiendo decenas de monedas virtuales, wallets, sistemas de pago por móvil o nuevas fórmulas de préstamos, supermercados de fondos y financiación entre particulares. Aunque todas estas están en una fase aún inicial su potencial de crecimiento es enorme y puede llevar a desbancar a buena parte del negocio tradicional bancario. Aunque la banca se adapte innovando y lanzando aplicaciones propias que replican estas soluciones la libertad que te ofrecen los operadores independientes a una generación cada vez más unida a la tecnología es un reto muy complicado de solventar para unas entidades financieras que se preocuparán más de no perder clientes que de captar nuevos.

En este medio, los Administradores de Fincas tendremos que cambiar algunas operativas, pero sobretodo, nuestros administrados tendrán que de hacer un esfuerzo mucho mayor para habituarse a formas de operar con las nuevas técnicas y seremos los administradores los que más podamos ayudarles.
Todo ello lo veremos en un futuro nada lejano. Comenzaremos ya, con un trienio duro en el que endurecerán los cierres de oficina y fusiones. Seguiremos con una adaptación por parte de los bancos buscando una mayor eficiencia y control de costes y acabaremos con la llegada de nuevos operadores especializados muy relacionados con las nuevas tecnologías. Ante todo, ello, el cliente debe tener un papel muy activo. Debe comparar más que nunca, ver que es lo que más le conviene y huir de vinculaciones que coarten su libertad de elección para siempre optar por lo que más le convenga.

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¿PORQUE ES TAN DIFICIL DESHEREDAR A UN HIJO?

¿Puedo dejar mis bienes a quien quiera cuando fallezca? Si existen familiares cercanos, la respuesta suele ser un rotundo “no”. Aunque se otorgue testamento, la herramienta jurídica que permite decidir en vida como repartir el propio patrimonio, hay una parte del caudal que no se puede tocar y que limita el margen de maniobra del testador. Esta porción se llama “legitima” y le pertenece alos herederos forzosos —hijos y descendientes y, de manera subsidiaria, padres y ascendentes y el cónyuge—, los únicos sujetos que no pueden ser excluidos de las últimas voluntades bajo (casi) ningún concepto.
Por ello, la famosa frase “te voy a desheredar”, con la que muchos padres han amenazado a sus hijos cuando se portan mal, carece de sentido. En el derecho común, estos van a heredar, por lo menos, dos tercios del caudal en el caso que los padres hayan otorgado testamento (un tercio dividido en partes iguales), y se hacen con todo el patrimonio si sus progenitores no han depositado las últimas voluntades. ¿Por qué? Porque así lo dice la ley. Una norma que data de 1889, año en el que se promulgó el Código Civil y que en la actualidad sigue vigente.
La idea de las porciones legítimas es, sin embargo, aún más antigua; su aparición se remonta al inicio de la Roma imperial. Aunque fue en el Siglo VI, bajo el mandato de Justiniano I, cuando se recopiló y reformó todo el derecho romano, base de los modernos códigos europeos. “Es entonces cuando empiezan las legítimas con contenido material”, explica Felipe Pou, decano del Colegio Notarial de Navarra.
Las modificaciones en materia sucesoria propiciadas por el emperador de Bizancio redujeron las posibilidades para el testador de repartir libremente su patrimonio; la cuota legítima se amplió en función del número de hijos y fueron establecidas unas causas taxativas para desheredar descendientes y ascendientes. “Más tarde, esto se plasmará con la tradición castellana”, abunda Pou. “El concepto es que los padres no puedan olvidarse de los hijos; aunque a veces les darían un trato diferente, la ley no se lo permite”. Solo un tercio de su herencia, el de libre disposición, se puede legar a quien se quiera. El efecto práctico, resume Pou, es que “no haya libertad para nombrar al heredero”. Y tampoco para desheredarlo.
Las causas para desheredar
“Haber negado, sin motivo legítimo, los alimentos” al progenitor o “haberle maltratado de obra [sin lesión] o injuriado gravemente de palabra”, son las únicas razones contempladas en el Código Civil, en el artículo 853, para que los padres puedan desheredar a un hijo. La falta de cariño o cualquier otra razón de carácter sentimental no tienen cabida para quitar la legítima a los vástagos. “El cariño no se puede exigir legalmente”, reflexiona Pou.
Existen otras circunstancias que privan de los derechos sucesorios, pero tienen una naturaleza diferente. Son conocidas como “causas de indignidad” y son aquellas situaciones por las que un heredero es incapaz de suceder al fallecido. Se aplican también en ausencia de testamento y suelen referirse a casos extremos. “Por ejemplo, un señor que asesina a su esposa”, ejemplifica Francisco Rosales de Salamanca, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla). “Se trata de delitos gravísimos por los que el heredero es declarado indigno por sentencia firme”, puntualiza. Una condena a pena grave por lesiones, por ejercer de forma habitual violencia física o psíquica, u obligar a hacer o cambiar el testamento son otras de las razones que el Código Civil recoge como motivos de incapacidad a suceder.
Recientemente, el Tribunal Supremo ha añadido una causa más para desheredar, al equiparar en dos sentencias seguidas el maltrato psicológico al de obra. El pronunciamiento llegó, en ambos casos, después de que los legitimarios —que tiene derecho a la herencia: con carácter general, los hijos, padres o conyugue— esgrimieran la desheredación en el testamento de un fallecido y se pelearan durante años con los demás herederos. “Si el legitimario dice que el motivo mencionado por el testador no es cierto, hay que probarlo”, explica Rosales. El problema es evidente: es la palabra de un vivo contra la de un muerto. “La desheredación es privarte de la legítima, no de la condición de heredero”, puntualiza el notario, “y no se puede hacer antes de que uno fallezca”.
El testador no tiene libertad para nombrar al heredero
Por ello, Jesús Rodríguez, abogado y profesor titular de derecho civil en la Universidad Rey Juan Carlos, lamenta tajante que “en España es imposible desheredar sin que haya una sentencia firme”. Las dos sentencias del Alto Tribunal, comenta, no son más que una gota de agua en el mar. “Nadie va a aceptar la desheredación de su padre, y a la hora de la verdad siempre se acaba dando la razón al legitimario”, asegura. “Visto como están las cosas, si solo se dejara la legítima estricta es como si se desheredara; si, por ejemplo, los hijos son tres, al que se quiere desheredar solo recibiría el 11% del patrimonio”.
El debate acerca de la legítima
La España de 1889 no es la España de hoy. Por eso, muchos académicos, notarios, abogados y jueces exigen una revisión del Código Civil y de las legítimas. “Este sistema no responde al sentir de la población”, asegura Rosales. “En esa época España arrastraba el problema de los latifundios, y dividir el patrimonio en partes iguales en lugar que dejárselo todo al hijo mayor ayudaba a fraccionar la tierra y reducir el mayorazgo”, explica el fedatario público. “Pero hoy en día no tiene razón de ser, la economía familiar es muy distinta y estamos en una sociedad donde el patrimonio de la gente suele ser un piso y un coche; han surgido, además, nuevos conceptos de familia que antes no existían”.
En 2014, la Asociación Pro Derechos Civiles, Económicos y Sociales (Adeces) solicitó un cambio legislativo al Ministerio de Justicia para modificar el modelo de legítimas. Pero su queja se quedó en papel mojado. “Como se suele decir, esto no se cambia por la inercia del derecho histórico”, comenta Rodríguez. “Los políticos no se quieren meter en ello y la sociedad española es muy conservadora en este aspecto”.
Pou asegura que existe una especie de suspicacia sobre el dejar demasiada libertad a los padres a la hora de testar. La realidad, sin embargo, no acompaña esta desconfianza. El derecho común y su sistema de legítimas no se aplica en todo el territorio nacional. En Navarra, por ejemplo, que se rige en el derecho foral, se pueden dejar o no bienes a los hijos. También en Aragón, Cataluña, Valencia, País Vasco, Baleares, Galicia y Extremadura hay reglas diferentes al resto de España y existen excepciones. Sin considerar que en otros países, como Reino Unido, se puede elegir cómo repartir el propio patrimonio. “Parece que se quiere proteger a los hijos de la excesiva liberalidad de los padres, pero a ninguno se les impide desgastar su patrimonio en vida”, lamenta el notario.seguro-que-cubre-las-deudas-de-morosos-impresoras3d.com

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CUANDO UN VECINO NO TE DEJA VIVIR

Cuando el vecino no te deja vivir

ÁLVARO MACHÍNSANTANDER 26/09/2016 18:13 |6

La «pesadilla» del edificio quemado en Cisneros recupera una polémica eterna: el conflicto vecinal | Al menos tres sentencias en Cantabria han condenado a propietarios de viviendas a no poder hacer uso de ellas durante un tiempo

Es el conflicto más viejo del mundo. Y llega a situaciones rocambolescas. Dignas de los consejos de Sun Tzu en ‘El arte de la guerra’. Maquiavélicas, incluso. Que el vecino de un primero se corte las uñas de los pies en la terraza para que le caigan los restos encima a la dueña del bajo con jardín cuando toma el sol. O que ella encienda la barbacoa de vez en cuando para brasear papel de periódico y deleitarse viendo cómo asciende el humo… Es un caso real, de aquí, aunque suene a chiste. Leerlo puede tener hasta gracia. Sufrirlo no. Que se lo digan a los propietarios de los pisos del 24 de Cisneros, en Santander. Su «pesadilla» ha salido a la luz tras el incendio del edificio. El fuego se inició en el entresuelo. «Es un piso de yonquis», explicaba alguien que pasó varias noches durmiendo en los colchones tirados por el suelo de esa planta. Ruidos, suciedad, peleas, consumo de drogas… Los relatos del barrio son espeluznantes. En Cantabria existen, al menos, tres casos en los que un juez ha privado temporalmente a un individuo del uso de su propia vivienda. O sea, que le han echado un tiempo de su casa. Casos extremos y procesos «en los que hay que hilar muy fino». «Hay que tener en cuenta que se trata de privar a alguien de un derecho fundamental». Lo explica Rut García, la abogada y administradora de fincas colegiada que llevó uno de los procesos. «Es algo muy serio». Tensiones en el vecindario.

Hay historias como para un libro. La de las uñas, la de los numerosos inquilinos de un piso pequeño que, para dormir, tenían que sacar cada noche al descansillo los muebles del salón. O la del ‘belén’ –nunca mejor dicho– que se montó porque a unos vecinos no les parecía nada bien que pusieran un nacimiento en el portal de una comunidad laica. «El ruido es el motivo más frecuente de los conflictos, lo que más trabajo da», explica Alberto Ruiz-Capillas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria. «Es hasta una forma de atacarse cuando te llevas mal con alguien». La tele muy alta, la música muy tarde… En una urbanización de Camargo se llegaron a fijar hasta 6.000 euros de indemnización y famosos fueron los 4.500 euros que unos padres tuvieron que pagar a los vecinos por soportar los ensayos de piano de su chaval. Ruidos y asuntos vinculados a ellos. «Las actividades de los niños o los casos de perros que dejan solos mucho tiempo y se pasan horas ladrando o llorando».

Ruidos, aparcamientos y morosidad, motivos más recurrentes de bronca en la comunidad

Ruiz-Capillas repasa la tipología. Los motivos de los enfados más recurrentes. «Los que tienen hijos de edades que rondan los 18 están acostumbrados a oír eso de que se van ‘al local’». Ese ‘local’ es, en realidad, un garaje o trastero que sirve para la fiesta o el botellón de turno, más o menos ruidoso y más o menos respetuoso con la comunidad. Discusiones ‘de moda’. O curiosas, como los problemas con las granjas caseras. Sí, granjas. «Gente que pasa de una vivienda unifamiliar en un pueblo a una casa en una urbanización con una parcelita y coloca allí conejos, gallinas…». Su recomendación –además de contar siempre con un administrador de fincas colegiado– es fijar ese tipo de cuestiones en la primera reunión de la comunidad. Dejarlo claro antes de que se presente un conflicto. Y sigue con el relato. Entre los motivos repetidos siempre aparece el aparcamiento. «Es de difícil solución». Es habitual que en los adosados el garaje se transforme en una habitación más de la casa y se aparque en los viales interiores de una urbanización. Y no caben todos… Lío al canto.

LA MEDIACIÓN, LA BUENA VOLUNTAD Y LA MANO IZQUIERDA

Aparte de la «mano izquierda», los administradores de fincas colegiados recurren cada vez en mayor medida a la mediación como fórmula para resolver pequeños conflictos. «Aún no se utiliza demasiado y es el futuro», explica Alberto Ruiz-Capillas, que señala que el origen de muchos de estos asuntos enquistados obedece más a cuestiones emocionales que económicas. Hay casos que se arreglan, de hecho, con una simple disculpa al ‘ofendido’.

La buena voluntad es clave. La morosidad –uno de los grandes focos de lío y que se ha recrudecido con la crisis– se arregla muchas veces, si se quiere pagar pero no se puede, con compromisos de pago privados, con acuerdos individualizados. Buenas intenciones. En el resto de casos –los de ‘no pago porque no quiero’– la legislación ayuda a través de los procedimientos monitorios. Desde que las costas de un proceso corren por cuenta del moroso, cada vez hay menos personas que asuman el riesgo de no pagar (aún hay casos porque a muchas comunidades no les sale a cuenta en ocasiones embarcarse en una batalla legal).

Morosidad, ruidos, tirar un cable, hacer una obra, poner la lavadora a las tantas… Las consultas a los abogados y administradores de fincas por conflictos vecinales, por líos en la escalera, son «muy frecuentes». «Aunque no acaben en el juzgado hay muchísimos», apunta Rut García.

El experto señala que el tiempo ha traído soluciones a algunos de los asuntos clásicos. Los detectores de presencia, por ejemplo, han terminado con las broncas en plena escalera por las luces encendidas. Que si tú la dejas toda la noche, que si gasta mucho, que si no se apaga… La tecnología ayuda y eso es clave también –con cámaras, en este caso– en aspectos como la prevención de actos vandálicos, los desperfectos en los portales… «Se han suavizado muchos conflictos gracias a los avances tecnológicos». O a la propia concienciación, «que ha rebajado en gran medida los problemas con el cuidado de los animales, la recogida de los excrementos…».

Avances tecnológicos, sociales y legales. El ‘que venda el piso y se compre un bajo en otra parte’ ante un vecino con discapacidad que demandaba obras para garantizar la accesibilidad en el edificio ha pasado a mejor vida. «La obra es obligatoria. Hay que tener en cuenta que las comunidades de vecinos son la democracia en estado puro, la Grecia clásica. Pero ahora en estos temas ya no llegas para preguntar si quieren o no hacer la obra, vas a ver en cuántos plazos se paga».

Las sentencias

Es justo la legislación el clavo al que agarrarse ante situaciones desesperadas –el caso de Cisneros, por ejemplo–. Ante infiernos que dinamitan la convivencia. Artículo 7.2, Ley de Propiedad Horizontal. Acción de Cesación. «Es un procedimiento bastante desconocido, pero muy ejecutivo». Requiere sus plazos y su tiempo –viene a tardar un año–, pero en Cantabria ya se han firmado, al menos, tres sentencias.

Al 57 de la calle Castilla, la Policía Local llegó a acudir 66 veces. Siete años sin poder dormir. Golpes en los tabiques, insultos a gritos por las ventanas de noche… El juez ordenó en 2012 el desalojo de una madre y sus dos hijos del piso en el que vivían. La decisión coincidió con el desahucio por no pagar la hipoteca y los tres individuos se marcharon en un taxi horas antes de que les echaran. El caso más sonado, en todo caso –y acorde a la acción de cesación–, fue el de Castro. El asunto llegó a la Audiencia Provincial. A una vecina le quemó las plantas con lejía, a muchos les pinchó las ruedas de los coches, a todos les hizo soportar olores «pútridos»… «Yo recomiendo siempre llamar a la Policía. Todas las veces que haga falta porque eso da lugar a un informe y todos esos informes tienen mucho peso durante el proceso. Lo mismo que las reclamaciones a los seguros, los partes», explica Rut García, que llevó el caso y que pidió, junto a la demanda, medidas cautelares urgentes para acelerar la solución.

Lo más reciente –en junio de este año– son los nueve meses sin derecho a utilizar su vivienda para unos hosteleros asiáticos al responsabilizarles de las «conductas antisociales» de sus inquilinos. Quedarse allí era, en realidad, un pago en especie para los empleados de su negocio. Un «piso patera».

Conflictos más frecuentes

El ruido es el que provoca más problemas. El Colegio de Administradores de Fincas elabora un ‘catálogo’ de conflictos.

En edificios

El ruido (televisión, música, movimiento de muebles…) en todas sus formas (actividades de los niños, animales…). La luz del portal, las ventanas de la escalera… A esto se suman los conflictos ante obras de accesibilidad o ascensores y los que se generan por el botellón/fiestas en pisos y por bajos destinados a locales de ocio.

En urbanizaciones

Granjas en el jardín, aparcamientos en viales, animales de compañía y barbacoas son los focos más habituales.

En garajes

Garajes y trasteros como locales para el botellón, usos como talleres o instalación de arcones y los problemas con las plazas de aparcamiento.

Comunidades en general

Morosidad en los pagos, ocupación de pisos vacíos y horarios de las reuniones.

Qué se puede hacer, paso a paso

En casos extremos se puede recurrir a la Acción de cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas y prohibidas en los estatutos. Puede acarrear, incluso, la prohibición del uso del inmueble a su propietario por un periodo de tiempo.

Acuerdo en la Junta

El primer paso. Llegar a un acuerdo en Junta de la comunidad (el punto debe estar incluido en el orden del día).

Notificación

Será necesario requerir de forma fehaciente al vecino (propietario/inquilino) para que cese en las actividades.

Esperar un mes

Periodo para comprobar si han cesado o no las actividades.

Reclamación judicial

Se presenta ante el Juzgado una reclamación, que debe dotarse de las pruebas para demostrar que persisten las actividades (mediciones de ruidos, fotos y vídeos, atestados o denuncias presentadas, presupuestos de reparaciones…).que-hacer-si-tengo-un-vecino-molesto-arizaadministraciones-com

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la que se avecina

CUANDO LOS PROBLEMAS LLEGAN A LOS TRIBUNALES

Son muy variados y abundantes los casos de conflictos entre propietarios que acaban dirimiéndose ante los órganos judiciales, añadiendo con ello más tensión entre los vecinos.

Las comunidades de vecinos son, con frecuencia, una fuente de conflictos que pueden acabar en los tribunales. Son numerosos los casos de trifulcas entre propietarios que se dirimen ante la Justicia, añadiendo fuertes tensiones a la ya de por sí difícil convivencia. Ruidos, malos olores, discusiones con el conserje, cuotas impagadas, instalación de aires acondicionados o cerramientos de terrazas son sólo algunas de las cuestiones que pueden desatar la guerra en el vecindario.

Malos olores y ruidos

Con frecuencia, las polémicas entre vecinos suelen estar relacionadas con cuestiones básicas de convivencia como, por ejemplo, la higiene. La Audiencia Provincial de Pontevedra ha aceptado la medida de privación de uso de la vivienda durante dos años a una vecina por los malos olores que se desprendían de su hogar por la existencia de animales (gatos) y la acumulación de basura, tal y como quedó demostrado.

La sentencia, del pasado 30 de abril, considera que la medida está justificada y amparada por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y recuerda que los requisitos para adoptar una decisión de este tipo son “que la actividad se produzca dentro del inmueble, que exceda y perturbe el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria, y que esté suficientemente probada”.

Los ruidos o sonidos molestos también pueden traer graves consecuencias. El Tribunal Supremo (TS) llegó a condenar en 2012 a una familia a indemnizar a sus vecinos con 8.000 euros porque una de las hijas tocaba el piano cualquier día de la semana, sin horario fijo y sin respetar las horas de descanso. De nada sirvió que la familia explicara que estaba estudiando 4º curso de piano y necesitaba practicar. El TS consideró que las molestias ocasionadas suponían una vulneración de la intimidad personal y familiar de los vecinos afectados.

‘Persona non grata’

Las tensiones vecinales pueden incluso llegar a declarar a algún vecino como persona non grata. Así sucedió en otro caso analizado por el Supremo en 2010, en el que una comunidad de propietarios alcanzó un acuerdo para declarar a varios vecinos no bienvenidos en la comunidad y, además, se solicitaba el examen psiquiátrico de uno de ellos por su actitud de permanente confrontación con la misma.

El Alto Tribunal no vio inconveniente en todo ello y sostuvo que “la utilización de la expresión de declarar persona non grata no entraña ningún ataque al honor al no atribuírseles cualidades o defectos que les puedan hacer desmerecer en el concepto público ni pueden constituir un descrédito” para ellos. “Tal declaración, que no incluye ninguna expresión vejatoria o injuriosa, no es sino manifestación del rechazo por la comunidad de propietarios a la actitud obstruccionista respecto a los acuerdos adoptados en el seno de la misma, el reiterado impago de las cuotas y los procedimientos judiciales iniciados”, concluyó.

Tablones de anuncios

Los tablones de anuncios también son fuente de polémica. El TS dio la razón a una comunidad que decidió publicar en la puerta de acceso a un edificio residencial y en la puerta de la piscina una lista con la relación de propietarios que no estaban al corriente de pago de sus deudas comunitarias.

En su sentencia, el Supremo analizaba la posible colisión entre el derecho al honor de uno de los propietarios morosos y el derecho a la libertad de información (comunicación) de la comunidad. Finalmente, se decantó a favor de esta última argumentando, entre otras cuestiones, que la información cumplía con el presupuesto de veracidad respecto a la situación del vecino afectado, y que del comunicado no se desprendía intencionalidad alguna de menoscabar el honor del propietario, al no contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que pudieran ser atentatorias contra su honor.

Conserje

Pero a veces los problemas no surgen sólo entre propietarios. El conserje también puede añadir conflictividad a las relaciones vecinales.

En una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se recoge el caso de un conserje que fue despedido por amenazas e insultos verbales proferidos al vicepresidente de la comunidad, así como por apropiación indebida al dejar de ingresar en la cuenta de la comunidad cuotas abonadas por los vecinos y efectuar gastos que no se correspondían con las facturas presentadas.

Al acreditarse su conducta reprobable, el órgano judicial declaró el despido procedente, sin tomar en consideración el hecho de que el trabajador se encontrara en situación de incapacidad temporal en el momento de ser despedido.

Señal de Digital+ para 45 vecinos

A veces lo que acaba en los tribunales no son trifulcas, sino acciones que unen al vecindario. Fue el caso de una mujer que compartió su señal de Digital+ con 45 vecinos. Su esposo suscribió con Canal Satélite Digital un contrato con una cuota mensual de 25,47 euros, instalando en su domicilio el equipo para uso exclusivo familiar.

La mujer, a fin de favorecer la difusión de la señal entre las demás viviendas, entregó el equipo a un técnico que instaló el aparato y amplificadores necesarios para distribuir dicha señal. Un juzgado le impuso una multa por el delito relativo al mercado y a los consumidores, pero finalmente fue absuelta por la Audiencia de Pontevedra al no acreditarse que la distribución de la señal se hiciera con un equipo “ilícito”.la que se avecina

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¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO? Puedes llegar a acuerdos con Hacienda

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¿ADMINISTRADOR DE FINCAS Y AUTONOMO?

 Llega a acuerdos con Hacienda para liquidar tus deudas

 Los autónomos que hayan contraído deudas con Hacienda y tengan dificultades para pagarlas, tienen la posibilidad de llegar a acuerdos con la Administración para hacer frente a las mismas y evitar así sanciones. En algunos casos, evitar también los sobrecostes generados por los intereses de demora.

¿Cómo hacerlo? La estrategia más habitual para pagar una deuda a Hacienda es utilizar la devolución de la Renta, si ésta sale a devolver. Normalmente, en este caso, la Agencia Tributaria actúa de oficio y en lugar de realizar la devolución la usa directamente para cobrarse las deudas pendientes. Desde ARIZA aconsejamos incluso presentar un escrito solicitando a Hacienda que se compense la devolución y se cobren los pagos adeudados.

Hacienda puede utilizar esta compensación no sólo con las deudas contraídas con la Agencia Tributaria, sino también con otras administraciones públicas, como los Ayuntamientos, o para cobrarse multas de tráfico. En el caso de acumular varios impagos, Hacienda compensará primero las deudas más antiguas, con el fin de no seguir aumentando los intereses. Si la declaración anual de la Renta sale a pagar se puede solicitar un aplazamiento del pago.

Por otro lado, los autónomos que presentan sus declaraciones trimestrales pueden utilizar la devolución anual de la Renta para pagar el IVA. Para ello, hay que marcar la opción “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” disponible en el modelo 303 de autoliquidación de IVA. En este caso, hay que tener en cuenta que Hacienda cobrará intereses desde el día en que termina el trimestre hasta que conceda la compensación.

Otra forma entre los autónomos es usar la devolución del IVA para pagar el IRPF. Esta opción sólo puede utilizarse en el cuarto trimestre, ya que en los anteriores Hacienda sólo permite acumularlo para el periodo siguiente. En este caso, si la declaración del IVA sale a devolver, pero la del IRPF sale a pagar se puede compensar uno con otro marcando en el modelo 130 la casilla “Reconocimiento de deuda con solicitud de compensación” detallando que se compensa con la devolución del IVA del cuarto trimestre.

 

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¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿TIENEN PREFERENCIA LOS CREDITOS POR DEUDAS A LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

¿Se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

La deuda por gastos comunes que se deba por el año actual y los tres anteriores.

Con la vigente Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se ha ampliado el crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios por el impago de los gastos comunes que cada propietario tiene obligación de abonar.

Así la vivienda o local perteneciente a la Comunidad tendrá una “afección real” para responder del pago de las cuotas de la anualidad corriente más las que se deban de los tres últimos años.

¿Cómo se concreta este derecho?

Si una vivienda se vende o sale a subasta el 22.06.2016 y el propietario adeuda cuotas a la Comunidad desde Enero de 2013, el piso vendido responderá de la deuda correspondiente a la anualidad corriente (enero al 22 de junio de 2016), más la deuda de los tres años anteriores, es decir, lo que debiera de los años 2015, 2014 y 2013.  Más allá de dicha fecha, el piso vendido o subastado no responde.

¿COMO LE AFECTA AL NUEVO PROPIETARIO?

Como la vivienda o local responde del pago de los gastos comunes durante ese tiempo, el nuevo propietario por compra o adjudicación en subasta, aunque no era realmente el deudor ya que él no había contraído la deuda con la Comunidad, será en definitiva quien tenga que pagar los gastos comunes del antiguo propietario correspondiente a los del año corriente más los tres anteriores, porque en su defecto la Comunidad le embargará el piso por esas cantidades.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, declara como crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios el importe de los gastos comunes correspondientes a la anualidad corriente y los tres años anteriores.

¿Qué significa crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios?

Las deudas, dependiendo de quién sea el acreedor, tienen distintas categorías. La ley no considera lo mismo, por ejemplo deberle al Estado, o a los trabajadores, que deberle a la tiend del barrio. Cuando alguien le debe a varias personas, hay que establecer qué créditos tienen preferencia sobre los otros, lo que a la larga determinará que quien tenga un crédito preferente cobrará antes que los otros. En este ejemplo, la deuda a favor del Estado tiene preferencia frente a la tienda.

La preferencia de los créditos viene recogida en el artículo 1923 del Código Civil (CC).

Pues bien, el citado artículo 9.1 e) LPH en relación con el artículo 1.923 CC, dice que se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios la cantidad de la anualidad corriente y los tres años anteriores que se le deban por gastos comunes. Y tendrá preferencia frente a cualquier otra deuda, con excepción de los salarios de los trabajadores de los últimos 30 días, las deudas del Estado y la de los aseguradores (por los dos años del seguro). Salvo los anteriores créditos, la Comunidad de propietarios tendrá preferencia sobre los créditos hipotecarios y sobre cualquier otro crédito aunque estuviese anotado con anterioridad el embargo en el Registro de la Propiedad.

 

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RETIRAR PARABOLICA

Condena a retirar la antena parabólica colocada en la fachada de su vivienda
imageEl artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que ningún copropietario de un inmueble en régimen de propiedad horizontal puede realizar alteración alguna fuera de su piso o local, esto es, en elementos comunes, como se vio en la entrada “Alteración de elementos comunes: unanimidad salvo excepciones” en relación, entre otras, con la sentencia del Tribunal Supremo de 16-07-2009.

En este caso, tras la demanda por parte de la comunidad de propietarios el Juzgado de Primera Instancia condenó a un propietario a retirar la antena parabólica situada en la fachada de su vivienda en el plazo de 15 días desde la notificación. Tras interponer recurso de apelación, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de instancia.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 14-12-2011 (Extracto)
Evidentemente esta Sala reiterando las manifestaciones anteriores y manifestando que no está permitido actuaciones como la efectuada por el demandado sin una autorización expresa que no consta y no se dio por parte de la Comunidad actora, y además se ha producido sin género de duda una alteración del elemento común es la fachada y no existe ninguna alteración idéntica a la producida por la parte demandada en su propia comunidad, y por tanto vulnera todo el contenido de la ley de propiedad horizontal y exige la estimación de la demanda en su totalidad, partiendo además de que no hay ninguna autorización específica para hacerlo, y que además contradice la prohibición de alteración de elementos comunes contenida en la Ley de Propiedad Horizontal de carácter inexcusable por lo que no solamente no es autorizada sino desautorizada, y se infringe los propios Estatutos y fundamentalmente la Ley de Propiedad Horizontal lo que lleva sin más a la estimación de la demanda y la desestimación del recurso.

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NULO REPARTO A PARTES IGUALES

Nulo reparto de gastos a partes iguales aun haciéndose durante años.
Conforme a los articulos 3 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) el reparto de gastos comunes entre los propietarios de una finca en régimen de propiedad horizontal se realizará conforme a la cuota de participación recogida en el Título Constitutivo si bien, el citado artículo 9 permite otras formas de reparto siempre que se recojan en el mismo Título Constitutivo, en los Estatutos o sean aprobadas por acuerdo unánime.

El Tribunal Supremo tiene declarado como doctrina jurisprudencial que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exige unanimidad y en una sentencia reciente declaraba la nulidad de un acuerdo de reparto de gastos que modificaba la cuota de participación.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 26-12-2011 (Extracto)
Cuando el título dispone una forma de reparto, si se quiere articular otro, contrario al mismo, es preciso que haya unanimidad, artículo 17.1 LPH, y sino la hay la consecuencia no es otra que la procedencia de la impugnación (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2002, 16 de noviembre de 2004, 3 de diciembre de 2004, 22 de diciembre de 2008).

Es indiferente a estos efectos que quien impugna conociera esa forma de reparto anterior, e incluso que la hubiera consentido en cualquier otro año porque lo relevante es cuál era el sistema vinculante por así estar regulado en el título, y la exigencia de unanimidad para modificar no solo el título sino la forma de reparto en cada supuesto o concretos gastos; aún siendo indiferente el conocimiento del comunero respecto de esos acuerdos anteriores, en este caso concreto, no se ha probado siquiera que tuviera conocimiento de esa forma de reparto porque no se infiere de la escritura pública en la que se afirma conocer las normas que regulan la Comunidad, pero no esos concretos acuerdos, y esos pactos de reparto, no modificativos del título y Estatutos, porque no son normas reguladoras de la Comunidad, porque esa regulación era y es la contenida en el Título Constitutivo y Estatutosjunta-extraordinaria-de-propietarios-arizaadministraciones-com

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