MI OKUPA PAGA LA COMUNIDAD

  • Mi okupa paga la comunidad
    Publicado por Juanjo Bueno del Amo el 11/04/2017
    Más de 2.440 viviendas se ocuparon ilegalmente en la ciudad de Madrid durante 2016, según la Coordinación Provincial de Seguimiento de Viviendas Ocupadas. Una realidad que está imponiendo nuevas relaciones de convivencia en las comunidades de propietarios afectadas.

En primer lugar, conviene hacer una distinción entre los diferentes tipos de ocupación. Por un lado, nos encontramos con ocupaciones realizadas por parte de mafias que pertenecen a una red y, por otro, usurpaciones de viviendas por familias que responden a una situación de necesidad.

En la zona de Cuatro Caminos, en Madrid, 11 familias tienen que cruzarse a diario con los inquilinos de cuatro viviendas ocupadas, propiedad de una entidad bancaria, que se las adjudicó por entrar en concurso la promotora. Aunque la inquietud de los propietarios es constante porque el perfil de los okupas no es el ideal que alguien quisiera como vecino, éstos han decidido participar de la vida en comunidad. ¡Y de qué manera! Ante la convocatoria de una junta de propietarios en la que en el Orden del Día se podía leer “Situación de las viviendas ocupadas”, decidieron acudir para aclarar su situación, ofreciéndose a pagar, como todo hijo de vecino, los gastos de comunidad. Sí, como lo oyen.

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Es más común de lo que se cree. Los okupas quieren pagar la comunidad de propietarios. La razón es obvia. Quieren agarrarse a un clavo ardiendo para poder legitimar la propiedad de la vivienda. Pero, ¿lo pueden hacer? Afirmativo. Aunque legalmente es el deudor el que debe hacer el pago, el Código Civil permite que pueda pagar la deuda un tercero “de buena fe”. Es más, “puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor”, dice el artículo 1158 del CC.

Ahora bien, esta acción puede desencadenar el efecto contrario. Una vez la propiedad consiguiera desocupar a los nuevos inquilinos, los okupas podrían reclamar al propietario, el banco, lo que hubiese pagado hasta ese momento. Eso sí, en caso de que el pago se hubiera hecho con la oposición expresa del deudor, este tercero solamente podría repercutir en el deudor “aquello que éste hubiera obtenido como beneficio derivado del pago”, establece el CC.

¿La comunidad puede rechazar ese pago? Aunque la comunidad pase por una mala racha económica, y la entidad bancaria no haga frente a sus obligaciones como propietario, debe evitar que sea el okupa quien pague religiosamente las cuotas. Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que tiene que hacer la comunidad, a través de su administrador de fincas colegiado, es contactar con el propietario, el banco, para saber si lo acepta. Y es que si el okupa paga los gastos de comunidad podría alegar después la existencia de un documento que podría justificar, o al menos hacer dudar al juez, la existencia de un contrato de arrendamiento con el titular del inmueble. Es decir, podría dar la impresión de que si bien no hay un contrato de alquiler por escrito, sí puede existir un pacto verbal que permitiera esa okupación. Suerte.

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HACIENDA SABE MUCHO DE TI

  • Hacienda sabe que vendiste o alquilaste en 2016: éste es el mensaje que aparecerá en tu renta para que ‘confieses’

Ya arrancó de forma oficial la Campaña de la Renta 2016, una campaña que durará hasta el 30 de junio, en la que se presentarán 19,5 millones de declaraciones y que estará marcada por la desaparición definitiva del Programa PADRE, una herramienta de ayuda que ha acompañado a los contribuyentes durante tres décadas y que será sustituida por Renta WEB.

Son pocas las novedades que llegan a la declaración de la renta este año, aunque una de las más importantes es la firme apuesta de la Agencia Tributaria por lanzar avisos a los contribuyentes para dejarles claro que conoce la existencia de los ingresos extraordinarios y darles la oportunidad de que los comuniquen de forma voluntaria.

“Desde 2013 se han ido impulsando los avisos. Primero llegaron los de las rentas de origen exterior y el año pasado, el de los alquileres. Estamos muy satisfechos con los resultados”, ha asegurado Rufino de la Rosa, director del Departamento de Gestión de la Agencia Tributaria.

Recordemos que la búsqueda y captura de los alquileres en negro fue una de las claves de la campaña de la renta 2015. Para incentivar la declaración de las rentas obtenidas por el arrendamiento de inmuebles, el fisco decidió incluir este aviso en los borradores de los contribuyentes bajo sospecha:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
A los mensajes de campañas pasadas se suma este año el mensaje de ‘pendiente’ que aparecerá en los borradores de miles de contribuyentes. “Como novedad este año, y al objeto de mejorar la claridad de la información reflejada, en el cuadro resumen de resultados del borrador figurarán como ‘pendientes’ ciertos datos de los cuales la Agencia no dispone de información para ofrecer un traslado directo, y que deben ser cumplimentados por el contribuyente, como por ejemplo los referidos a las transmisiones patrimoniales”, detalla la documentación presentada por el Ministerio que dirige Cristóbal Montoro.

Estos avisos afectarán a las mencionadas transmisiones patrimoniales (como puede ser la venta de una vivienda o de otro inmueble), a las actividades económicas de carácter profesional, a la venta de activos financieros, a los rendimientos de actividades agrícolas y ganaderas y a las rentas profesionales obtenidas por entidades en el régimen de atribución de rentas. Éste es un ejemplo práctico de cómo aparecerá el mensaje:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
Desde la Agencia Tributaria recuerdan que es necesario revisar todo el borrador (ya que solo es una propuesta de declaración), incluso aquellas casillas cuyo resultado sea ‘cero’ y que el contribuyente debe analizar con más énfasis aquellas que ponga pendiente. Esta alerta significa que el fisco tiene datos, pero que no son tan completos como para incluirlos directamente en el borrador. De ahí que ‘invite’ al contribuyente a que aporte la información que falta.

Para Hacienda, los cambios son todo ventajas. Para ella, porque los avisos son un elemento disuasorio de posibles fraudes y para los contribuyentes, porque tienen a su disposición una herramienta cada vez más transparente y fácil de usar.

Con ese fin, ha introducido otras novedades que afectan a las rentas ligadas al sector inmobiliario. A la hora de reflejar los rendimientos de capital inmobiliario (por ejemplo, los logrados con el alquiler de la vivienda habitual, una segunda residencia u otro tipo de inmueble), en el borrador de este año aparece la información desglosada (gastos de reparación, tributos, amortización…) y la separación del valor catastral del suelo y de la edificación.

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
También hay una modificación en lo que se refiere a la renta inmobiliaria imputada, que a partir de ahora aparecerá en una ventana concreta con datos como el porcentaje de propiedad o de usufructo de un inmueble, cuál es su valor catastral y si el municipio donde está ubicado ha revisado o no dicho valor. Ésta es la forma en la que aparece dicha información:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
La cláusula suelo tendrá su propio aviso

Durante la presentación de la Campaña de la Renta, la Agencia Tributaria confirmó que los afectados por cláusula suelo tendrán su propio aviso en el borrador, siempre y cuando durante 2016 recuperaran dinero a través de un acuerdo con su entidad financiera (con la devolución del dinero en efectivo o amortizando el préstamo) o bien, mediante la ejecución o el cumplimiento de sentencias judiciales o laudos arbitrales.

Hacienda, que les tiene localizados, incluirá de forma automática el siguiente mensaje en sus borradores:

Fuente: Agencia Tributaria
Fuente: Agencia Tributaria
A pesar de esta alerta, la Agencia Tributaria recuerda que el dinero recuperado por cláusulas suelo (cantidades pagadas de más e intereses) no se integra en la base imposible, por lo que no tributa. No obstante, sí se perderá el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual en los años no prescritos (desde 2012 hasta este año) si las cantidades que el afectado pagó de más fueron incluidas para aplicarse la deducción. Este caso no afecta a quienes decidieron amortizar el préstamo, sino que solo es vinculante para los que recibieron el dinero en efectivo.

Recordemos que todos aquellos propietarios que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir desgravándose el 15% de lo que pagan en un año hasta un máximo de 9.040 euros.

También se verán afectados quienes incluyeron las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas suelo en anteriores declaraciones como gasto deducible. Éste sería el caso de un propietario que alquila su vivienda y se aplica la deducción de los rendimientos ligados al arrendamiento, que actualmente se sitúa en el 60% independientemente de la edad de los inquilinos. Para regularizar su caso, el contribuyente debe presentar una autoliquidación complementaria de los ejercicios no prescritos (2012 a 2015).

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PRESCRIPCIÓN DE LAS DEUDAS POR CUOTAS DE COMUNIDAD

24 MARZO, 2017 BY FABIO BALBUENA

La nueva prescripción de cuotas comunitarias

En el post “el plazo de prescripción de las deudas de gastos de comunidad” analizaba la cuestión relativa a la prescripción de las cuotas comunitarias, llegando a la conclusión de que el plazo de prescripción era el de quince años, siguiendo la postura mayoritaria de las Audiencias Provinciales.

Pues bien, este criterio cambiará definitivamente en 2020, cuando termine el período transitorio de la modificación del artículo 1.964 del Código Civil.

Pero ojo, porque incluso puede estar cambiando ya, como se desprende de la Sentencia de fecha 20 de marzo del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Nules. En ella se dice:

“En cuanto a la prescripción alegada con carácter subsidiario, como bien puede concluirse de una simple lectura de los distintos pronunciamientos judiciales dictados por las Audiencias Provinciales, las dos posturas respecto de la prescripción en estos casos ha oscilado entre la aplicación del art. 1966.3 o el 1964, ambos del Código Civil, el último en la redacción anterior a la vigente, la de los quince años correspondientes a las acciones que no tuviesen asignado un plazo especial de prescripción, en tanto que el primero de los preceptos se reservaba para las reclamaciones de pagos que deben hacer por años o en plazos más breves. En los supuestos de las reclamaciones de las Comunidades de Propietarios a sus comuneros por las cuotas asignadas, es de tener en cuenta que el funcionamiento de tales comunidades, mediante presupuestos que se aprueban anualmente, y cuyo devengo de cuotas suelen ser mensuales, y en todo caso por periodos no superiores a aquel en que rige el presupuesto, teniendo en cuenta también la proximidad de las relaciones entre los comuneros, prácticamente de vecindad, no parecía adecuado el largo periodo de quince años, visto además la necesidad de dichas cuotas como único medio de subsistencia y mantenimiento de la Comunidad, lo que exige despejar la incertidumbre respecto de la disponibilidad económica a través del pago de las cuotas de sus comuneros y la perentoriedad de la asignación de las mismas a los gastos corrientes inaplazables de la Comunidad; a tales criterios interpretativos se une también la imposición legal de la imposibilidad de voto y de recurrir los acuerdos comunitarios si no se está al corriente en el pago de las cuotas. Y, por último, para cerrar el círculo interpretativo, no puede desconocerse la reforma del art. 1964 del código civil operada por la disposición final primera de la Ley 42/2015, que, aunque no aplicable al supuesto de autos por mor de la disposición transitoria quinta de la misma en relación con el art. 1939 del Código Civil, es lo cierto que muestra el reforzamiento de la tesis del plazo quinquenal para la reclamación de cuotas. En consecuencia, hemos de considerar prescritas las cuotas anteriores a los últimos cinco años, los que se contarán hacia atrás a partir de la primera reclamación que conste, que no es otra que la de 24 de septiembre de 2014 (Documento 7 del escrito de petición inicial de Procedimiento Monitorio).”

En atención a ello, de los 1.570 euros que se estaban reclamando, declara prescrita la cantidad de 205 euros, condenando a abonar 1.365 euros.

Con el debido respeto al juzgador, no comparto el criterio del plazo quinquenal, porque coincido con el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, y sin ir más lejos con el de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, que en su Sentencia de fecha 14 de febrero de 2002 [Ponente: Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Filomena Ibáñez Solaz, Nº de Sentencia: 67/2002 – Nº de RECURSO: 86/2001], en un supuesto de reclamación de cuotas comunitarias impagadas, estima la procedencia de la aplicación del plazo prescriptivo de quince años.

Por tanto, en mi opinión el plazo quinquenal sólo puede ser de aplicación a partir del año 2020, cuando entre en juego la modificación operada en el artículo 1.964 del Código Civil. Pero cautelarmente, es preciso extremar las precauciones sobre las reclamaciones y requerimientos de pago a los efectos de la interrupción del plazo prescriptivo.

Ahora bien, considero que se hace un flaco favor a las Comunidades de Propietarios, pues conociendo la problemática que genera la morosidad, no debería favorecerse a los “morosos”, expertos en eludir su obligación legal de pago. Debería pues, instarse una modificación legal que estableciera un plazo específico de prescripción de las cuotas comunitarias, manteniendo el plazo quincenal.

Al margen de la cuestión jurídica, en el caso objeto de enjuiciamiento, si bien es cierto que el propietario “moroso” se ha librado de pagar 205 euros, no deja de ser una auténtica victoria “pírrica”, toda vez que desde el punto de vista ético-moral, ahora todos sus vecinos saben quién es quién. Pero claro, el Derecho no juzga personas, sino sólo acciones. Así que, allá cada cual con el peso de su conciencia.

© Fabio Balbuena 2017

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TODO SOBRE OKUPAS Y OKUPACIONES

El movimiento okupa sabe cómo invadir casas y ocuparlas sin que puedan echarles. Tienen un Manual que se transmiten a través de las redes sociales. Es una técnica perfecta para ‘okupar’ aprovechando los agujeros de la ley.

La historia comienza así: una constructora que estaba terminando unas viviendas en Llagosta (Cataluña), se precipitó a la quiebra en el último momento. Entonces, el banco que financiaba a la empresa, puso dinero para el empujón final de la obra, y anunció la venta de las viviendas por internet.

Un grupo de familias de Llagosta respondió a la llamada del banco. El diario La Vanguardia explicaba así sus planes. “Los pisos estaban a punto de ser entregados a sus nuevos propietarios, familias trabajadoras del pueblo, que desde hace un par de meses habían firmado los documentos de reserva, y la mayoría tenía la hipoteca concedida para poder escriturar de inmediato y mudarse a su nuevo hogar”.

Pero en febrero pasado llegó lo insólito. Antes de que esas familias pudieran ocupar legalmente las casas, un grupo de okupas rompió las cerraduras y entró en las viviendas. “Los pisos los hemos visto en la página web del banco y nos hemos metido”, dijeron portavoces de este grupo, gente entre 18 y 20 años.

Apenas entraron en las viviendas (ocuparon 11 casas en total) llamaron a la policía y se autodenunciaron. ¿Qué sentido tenía? Muy sencillo: aprovechar los agujeros de la ley. Cuando llegaron los Mossos d’Esquadra, los okupas dijeron que llevaban allí varios días, es decir, mintieron.

Esa mentira era la clave para evitar el desalojo. Según la ley, la policía puede desalojar sin orden judicial una vivienda ocupada ilegalmente, siempre que lo haga dentro de las primeras 48 horas del allanamiento.

A partir de esas 48 horas (dos días), se necesita una orden judicial, y entonces, todo entra en un complicado proceso que puede tardar años. De ahí que los okupas traten de probar a la policía que llevan allí más de dos días. Como no había testigos, solo sirvieron sus testimonios.

Esas maniobras demostraron que los okupas no habían improvisado su asalto. Sabían perfectamente qué hacer pues conocían el Manual de Okupación, una biblia sobre cómo forzar entradas, romper bombines, y okupar viviendas, sin que los echen.

“Negamos la propiedad y negamos la legalidad entendiendo que éstos son los elementos que perpetúan el sistema de opresión vigente”, dice el Manual. Para los okupas, “la ley del Estado está hecha para defender el status quo”.

Desde que estalló el movimiento 15M, el número de okupaciones ha crecido en toda España. Muchas veces instalan una pequeña comunidad autogestionada para desafiar “el bucle represivo del sistema vigente”, como dice el Manual de Okupación. Esta es la versión “revolucionaria” de la okupación.

Según informaba El Mundo, desde que Ada Colau gobierna en Barcelona (fue okupa, pues vivió en lo que fuera un cuartel abandonado de la Guardia Civil), las usurpaciones de viviendas pasaron de 642 a 1.065 entre 2015 y el primer trimestre de 2016.

Ahora, la alcaldesa ha creado un protocolo para proteger a los okupas de aquellos propietarios que pretendan desalojarlos de manera “extrajudicial”. La policía debe seguir las instrucciones de la alcaldesa, lo cual es casi poner la ley del revés.

Técnica del asalto
El Manual de Okupación explica como apropiarse de una casa. Lo que salta a la vista es que no es una acción improvisada. Estos son sus pasos:

Recopilar toda la información del inmueble en registros de la propiedad, en sitios como Axesor o Informa, en la Dirección General del Catastro, en la Dirección de Urbanismo del Ayuntamiento, en internet, y por último, hablando con los vecinos de la zona.
Vigilancia. Una vez elegido el inmueble, se traza un plan. Este plan incluye: localizar los CCTV (Circuito cerrado de cámaras de TV) con el objeto de no ser grabados, tomar nota de entrada y salida de personas, comprobar el sentido del tráfico, y situar a los okupas en sitios clave.
La entrada. El asalto (el Manual dice ‘entrada’) se puede hacer por la puerta o las ventanas. En el caso de la puerta se emplean palancas, arietes o taladros. En las ventanas, un cortacristales o sencillamente, un martillo de emergencia.
El aislamiento. Una vez dentro, inmovilizan la cerradura para evitar que el propietario entre con su llave. Se hace con pegamento superglue, palillos, grapas o soldadura en frío.
El fortín. Para evitar que la policía pueda entrar en las primeras horas, los okupas apuntalan la puerta con todo lo que puedan. Pueden emplear también cadenas y candados.
Cambio de cerradura. En las primeras horas, cambian la cerradura por otra. Es la manera de demostrar que llevan allí más de 48 horas, y que es su propiedad. En algunos casos, cambian también la puerta, si ha sido dañada en el asalto.
La policía. Si la policía logra presentarse con un permiso judicial, los okupas pueden ser acusados de robo. Para evitar eso, se llevan banderas o motivos que indiquen que son okupas, no ladrones. También convocan a través de las redes a más miembros de bandas okupas, de modo que la policía prefiera no desalojarlos por la fuerza.
Almacenamiento. Si la vivienda estaba ocupada, los okupas hacen un listado de las cosas de valor, y las guardan. Con ello evitan que les denuncien por robo.
Daños. Si hay daños –por ejemplo, la rotura de la cerradura–, los okupas tratan de que sean por valor menos a 400 euros, pues siempre sería considerado una falta, no un delito. Un delito se puede castigar con penas de cárcel.
Usurpación. Los okupas pueden ser acusados de usurpación de vivienda, siempre que se demuestre que forzaron la entrada. Pero para ello, el juez requiere designar con nombres y apellidos a los sospechosos. Por eso, el Manual recomienda realizar estas operaciones de asalto sin que nadie les vea, ni ninguna cámara les identifique. Estar todo el tiempo con la cara tapada.
Dilatación. Cuando el propietario inicia los procedimientos legales, los okupas saben que deben ganar tiempo. Retrasar en lo posible su identificación. No están obligados a identificarse dentro de su inmueble, pero sí a hacerlo cuando les llegue una orden de identificación del juzgado. Luego, retrasar sus testificaciones, no atendiendo a los telegramas del juzgado. Y por último, inculparse en masa para que el juez tenga que tomar declaración a muchos investigados. El caso pasa por un juzgado de instrucción, y luego, de primera instancia. Si preparan bien su defensa, pueden dilatar el caso hasta dos años y vivir en una casa que no es suya.
PDF icon Consulta aquí lo que dice el Manual de Okupación
Los consejos de los abogados
El propietario tiene que solicitar el desalojo lo antes posible. Puede tener la suerte de enterarse a tiempo o que un vecino denuncie la okupación inmediatamente. En ese caso, la policía se presenta y les desaloja sin orden judicial, si se demuestra que llevan allí menos de 48 horas. Claro, si la policía logra entrar a la vivienda.

Si la vivienda estaba vacía y no tenía carteles de haber sido puesta en alquiler, venta o en rehabilitación, al pasar las críticas 48 horas, el propietario ya no puede pedir el desalojo, sino lo que se llama un ‘desahucio en precario’.

Los abogados recomiendan que sea una ‘demanda civil de desahucio’. En este caso, el juez señala un día y hora del juicio. Los okupas entonces, se presentan con un abogado y retrasan el lanzamiento (el desalojo) aún más. Pero no lo pueden evitar, y si se resisten, acude la policía y les desaloja por la fuerza.

Lo mismo si se trata de una vivienda que el propietario ocupaba normalmente. Si han pasado las 48 horas sin denuncia, no le queda más remedio que presentar una demanda civil de desahucio.

Hay que tener cuidado. En caso de que fuera una casa vacía, si el propietario interpone una ‘demanda penal’, se complican las cosas. Según el bufete Molina Bosch, los propietarios se encontrarían con que “pasaría un año o más, y finalmente, el juzgado archivaría el procedimiento al considerar que era una vivienda deshabitada y que, al no ser utilizada, los ocupantes estaban por necesidad y, por tanto, no habían cometido ningún delito”.

 

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Quality : HD
Title : The Founder.
Director : John Lee Hancock
Release : November 24, 2016
Language : en.
Runtime : 115 min
Genre : Drama, History.

Plot
‘The Founder’ is good movie tell story about The true story of how Ray Kroc, a salesman from Illinois, met Mac and Dick McDonald, who were running a burger operation in 1950s Southern California. Kroc was impressed by the brothers’ speedy system of making the food and saw franchise potential. He maneuvered himself into a position to be able to pull the company from the brothers and create a billion-dollar empire. This film have genre Drama, History and have 115 minutes runtime.

Cast
Nick Offerman as Dick McDonald, Laura Dern as Ethel Kroc, Patrick Wilson as Rollie Smith, John Carroll Lynch as Mac McDonald, Linda Cardellini as Joan Smith, Michael Keaton as Ray Kroc.

Production
The Director of this movie is John Lee Hancock. The movie The Founder is produced by FilmNation Entertainment, The Combine, Speedie Distribution, Faliro House Productions, Weinstein Company, The and released in November 24, 2016.

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CLAUSULAS SUELO. HAY ACUERDO

Tras muchos tiras y aflojas, el Gobierno popular y el PSOE han llegado finalmente a un acuerdo sobre la letra pequeña del proceso extrajudicial gratuito que permitirá a los clientes bancarios afectados por cláusulas suelo abusivas reclamar a su entidad financiera lo pagado de más en su hipoteca. De esta forma, el mecanismo será aprobado este viernes en Consejo de Ministros como real decreto, y por tanto entrará en vigor este mismo sábado, una vez publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Este sistema de mediación, a diferencia del código de buenas prácticas que se había ideado en un principio y que fue rechazado tanto por los socialistas como por la banca, será vinculante para los bancos, que ante la reclamación de un cliente tendrá que estudiar su caso y darle una respuesta —positiva o negativa— en un plazo máximo de tres meses. En dos meses deberá calcularle las cuantías que abonó de más por cláusulas suelo abusivas y decirle la cantidad que le devolverá en caso de respuesta afirmativa. En los 30 días restantes el afectado debe decidir si la acepta o rechaza y puede pedir a su entidad una contraoferta. Si finalmente rechaza la oferta del banco puede acudir aún a los tribunales, aunque en caso de obtener por esta vía una indemnización igual o inferior a la que le ofreció el banco no obtendrá el dinero de las costas judiciales.
Comunicación individualizada
Una de las novedades que se habría incluido en el texto final por exigencia del PSOE es que las entidades estarán obligadas a comunicar a sus clientes con cláusulas suelo en su hipoteca, uno por uno, que pueden acudir a este proceso para reclamar. La banca rechazaba esta comunicación individualizada.
El banco, en caso de acceder a compensar a su cliente, podrá reintegrarle el dinero en efectivo en su cuenta o mediante otras fórmulas, como reduciendo la cantidad del crédito pendiente de devolver u ofreciendo cambios en las condiciones de la hipoteca como un tipo de interés más bajo. De esta forma, el mecanismo de reclamación deja abierta la puerta a que banco y cliente negocien.
El Gobierno, una vez conocido el dictamen del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a los bancos a devolver todo lo cobrado de más por cláusulas suelo abusivas, pretende con este sistema acelerar la reclamación y la devolución de esos importes y evitar el colapso de los juzgados por este asunto. El mecanismo extrajudicial, que es gratuito para los consumidores, obligará a las entidades financieras a un esfuerzo en recursos humanos para atender estas solicitudes. De hecho, y según fuentes del sector, algunas entidades se plantean contratar los servicios de las cuatro principales firmas de auditoría y consultoría para poner en marcha el proceso.

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COMO RECLAMAR LO QUE EL BANCO TE COBRÓ INDEBIDAMENTE EN TU HIPOTECA

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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Hay en marcha varias campañas para reclamar estos gastos de formalización de la hipoteca. El primer paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente, antes de optar por la vía judicial. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca ).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

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CONDENA A UNA COMUNIDAD POR LA CAIDA DE UN NIÑO

caidaTribunales

Condenan a una comunidad de propietarios por la caída de un niño

La suciedad del garaje provocó el accidente – La empresa de limpieza que tenían contratada también ha sido condenada

Efe 27.12.2016 | 10:51

Una comunidad de propietarios y la empresa de limpieza que tenía contratada deberán abonar una indemnización de 19.500 euros a un menor que resultó accidentado en el garaje del edificio debido a la suciedad que registraba el mismo.

Así se recoge en una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Murcia, que desestima el recurso que ambas presentaron contra la resolución de un Juzgado de Primera Instancia que estimó parcialmente la demanda presentada por la madre del chico, que había reclamado 22.350 euros.

La sentencia ratifica así la resolución judicial, que condenó a la comunidad y a la mutua de propietarios y a la empresa de limpieza a pagar la citada suma de forma conjunta y solidaria.

La demandante expuso que el accidente sufrido por su hijo al resbalar cuando pasaba por el garaje fue debido a la suciedad acumulada en el lugar por “por polvo y arenilla”.

Al desestimar el recurso presentado por la empresa, que pidió la desestimación de la demanda, la Sala de la Audiencia, que tiene como ponente al magistrado Carlos Moreno, indica que la suciedad del garaje puede considerarse acreditada, hasta el punto de que había sido objeto de quejas vecinales en una junta general ordinaria de la comunidad celebrada en marzo de 2012, cuatro meses antes de la caída.

Para el tribunal, se ha acreditado durante el proceso que la empresa no cumplió correctamente la limpieza que había contratado con la comunidad de propietarios.

Señala también el tribunal que esta demandada no ha acreditado que los hechos no ocurrieran como expuso la madre del menor en su demanda.

En cuanto a la comunidad, señala la Audiencia que la misma también es responsable de lo ocurrido, “ya que, como titular dominical del garaje, que ostenta la naturaleza de elemento comunitario, es responsable por su por comportamiento negligente en la obligación que asume respecto al cuidado y mantenimiento de tales elementos comunes en condiciones normales de uso”.

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