Impuesto de plusvalía municipal: qué es, por qué es inconstitucional y cómo reclamar

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse.

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.

¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

1º.- Declara inconstitucionales y nulos los artículos 4.1, 4.2 a) y 7.4 de la Norma Foral de Guipúzcoa, por cuanto que la pretensión planteada en el proceso contencioso-administrativo inicial es la anulación de una liquidación del Ayuntamiento de Irún dictada al amparo de una norma foral.

2º.- Los declara inconstitucionales y nulos exclusivamente en la medida en que sometan al pago del impuesto a situaciones en las que hay ausencia de incremento de valor.

Para llegar a dichas conclusiones manifestadas en su fallo, la sentencia hace un interesante análisis sobre el principio de capacidad económica aplicable de manera individual a cada tributo o impuesto, y no al sistema tributario en su conjunto, resultando ser la capacidad económica un auténtico “fundamento” de la tributación, de manera que el legislador queda impedido de gravar riquezas virtuales o ficticias (como ocurre cuando se producen minusvalías), debiéndose gravar exclusivamente riquezas reales o potenciales.

Lo contrario, someter al impuesto una riqueza inexistente, contraria al principio de capacidad económica, significa obtener un resultado confiscatorio, prohibido constitucionalmente.

Y continua diciendo la sentencia que aunque el objeto del impuesto es el incremento de valor experimentado por los terrenos durante un intervalo temporal, sin embargo, el mismo no se anuda necesariamente a la existencia de ese incremento, sino a la mera titularidad durante un determinado período; por lo que es suficiente con ser titular de un terreno para que, en el momento de la transmisión, y con independencia del valor real del mismo y de su existencia, se aplique de manera automática el impuesto.

Finalmente, invita al legislador a llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes a fin de que no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

¿Por qué con esta sentencia se pone en jaque-mate la legislación de carácter estatal reguladora del impuesto de plusvalía municipal?

Los artículos declarados inconstitucionales de la Norma Foral de Guipúzcoa, son copia casi literal de los artículos contenidos en el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, y cuya cuestión de inconstitucionalidad se encuentra ya sobre la mesa del Tribunal Constitucional.

Esto es lo que dicen los artículos declarados inconstitucionales:

Artículo 4. 

1. La base imponible de este Impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de veinte años.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de los mismos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Artículo 7: …

4. Quedan facultados los Ayuntamientos para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de la misma dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el Ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del Impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

Y esto es lo que dicen los artículos de la norma estatal:

Artículo 107. Base imponible.

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. (…)

Artículo 110. Gestión tributaria del impuesto. (…)

4. Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

¿Qué pueden hacer los contribuyentes que han pagado el impuesto de plusvalía municipal?

En base a esta importante doctrina, se puede prever, que van a llover en cascada en los distintos Ayuntamientos, las reclamaciones de quienes hayan pagado la plusvalía municipal durante los últimos cuatro años, como consecuencia de una transmisión por la que no han obtenido ganancia, o han tenido pérdidas.

Los requisitos para dicha reclamación son tres fundamentalmente:

– Que por la transmisión que dió lugar al impuesto no se obtuvo ninguna ganancia, o se produjeron pérdidas.

– Que no haya transcurrido el plazo de 4 años desde que se hizo el pago del impuesto.

– Que la liquidación practicada por el impuesto no sea definitiva.

La fórmula para proceder a dicha reclamación será la de solicitar la anulación de la liquidación practicada y la devolución de los ingresos indebidos o importe abonado por plusvalía municipal.

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CLAUSULAS SUELO. HAY ACUERDO

Tras muchos tiras y aflojas, el Gobierno popular y el PSOE han llegado finalmente a un acuerdo sobre la letra pequeña del proceso extrajudicial gratuito que permitirá a los clientes bancarios afectados por cláusulas suelo abusivas reclamar a su entidad financiera lo pagado de más en su hipoteca. De esta forma, el mecanismo será aprobado este viernes en Consejo de Ministros como real decreto, y por tanto entrará en vigor este mismo sábado, una vez publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Este sistema de mediación, a diferencia del código de buenas prácticas que se había ideado en un principio y que fue rechazado tanto por los socialistas como por la banca, será vinculante para los bancos, que ante la reclamación de un cliente tendrá que estudiar su caso y darle una respuesta —positiva o negativa— en un plazo máximo de tres meses. En dos meses deberá calcularle las cuantías que abonó de más por cláusulas suelo abusivas y decirle la cantidad que le devolverá en caso de respuesta afirmativa. En los 30 días restantes el afectado debe decidir si la acepta o rechaza y puede pedir a su entidad una contraoferta. Si finalmente rechaza la oferta del banco puede acudir aún a los tribunales, aunque en caso de obtener por esta vía una indemnización igual o inferior a la que le ofreció el banco no obtendrá el dinero de las costas judiciales.
Comunicación individualizada
Una de las novedades que se habría incluido en el texto final por exigencia del PSOE es que las entidades estarán obligadas a comunicar a sus clientes con cláusulas suelo en su hipoteca, uno por uno, que pueden acudir a este proceso para reclamar. La banca rechazaba esta comunicación individualizada.
El banco, en caso de acceder a compensar a su cliente, podrá reintegrarle el dinero en efectivo en su cuenta o mediante otras fórmulas, como reduciendo la cantidad del crédito pendiente de devolver u ofreciendo cambios en las condiciones de la hipoteca como un tipo de interés más bajo. De esta forma, el mecanismo de reclamación deja abierta la puerta a que banco y cliente negocien.
El Gobierno, una vez conocido el dictamen del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a los bancos a devolver todo lo cobrado de más por cláusulas suelo abusivas, pretende con este sistema acelerar la reclamación y la devolución de esos importes y evitar el colapso de los juzgados por este asunto. El mecanismo extrajudicial, que es gratuito para los consumidores, obligará a las entidades financieras a un esfuerzo en recursos humanos para atender estas solicitudes. De hecho, y según fuentes del sector, algunas entidades se plantean contratar los servicios de las cuatro principales firmas de auditoría y consultoría para poner en marcha el proceso.

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COMO RECLAMAR LO QUE EL BANCO TE COBRÓ INDEBIDAMENTE EN TU HIPOTECA

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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Hay en marcha varias campañas para reclamar estos gastos de formalización de la hipoteca. El primer paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente, antes de optar por la vía judicial. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca ).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

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CONDENA A UNA COMUNIDAD POR LA CAIDA DE UN NIÑO

caidaTribunales

Condenan a una comunidad de propietarios por la caída de un niño

La suciedad del garaje provocó el accidente – La empresa de limpieza que tenían contratada también ha sido condenada

Efe 27.12.2016 | 10:51

Una comunidad de propietarios y la empresa de limpieza que tenía contratada deberán abonar una indemnización de 19.500 euros a un menor que resultó accidentado en el garaje del edificio debido a la suciedad que registraba el mismo.

Así se recoge en una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Murcia, que desestima el recurso que ambas presentaron contra la resolución de un Juzgado de Primera Instancia que estimó parcialmente la demanda presentada por la madre del chico, que había reclamado 22.350 euros.

La sentencia ratifica así la resolución judicial, que condenó a la comunidad y a la mutua de propietarios y a la empresa de limpieza a pagar la citada suma de forma conjunta y solidaria.

La demandante expuso que el accidente sufrido por su hijo al resbalar cuando pasaba por el garaje fue debido a la suciedad acumulada en el lugar por “por polvo y arenilla”.

Al desestimar el recurso presentado por la empresa, que pidió la desestimación de la demanda, la Sala de la Audiencia, que tiene como ponente al magistrado Carlos Moreno, indica que la suciedad del garaje puede considerarse acreditada, hasta el punto de que había sido objeto de quejas vecinales en una junta general ordinaria de la comunidad celebrada en marzo de 2012, cuatro meses antes de la caída.

Para el tribunal, se ha acreditado durante el proceso que la empresa no cumplió correctamente la limpieza que había contratado con la comunidad de propietarios.

Señala también el tribunal que esta demandada no ha acreditado que los hechos no ocurrieran como expuso la madre del menor en su demanda.

En cuanto a la comunidad, señala la Audiencia que la misma también es responsable de lo ocurrido, “ya que, como titular dominical del garaje, que ostenta la naturaleza de elemento comunitario, es responsable por su por comportamiento negligente en la obligación que asume respecto al cuidado y mantenimiento de tales elementos comunes en condiciones normales de uso”.

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SOSPECHAS DE PROSTITUCIÓN EN UN PISO AQUILADO

En mi comunidad tenemos sospechas más que fundadas de que se ejerce la prostitución en un piso alquilado. Han aparecido las puertas de la calle abiertas de par en par, han hecho sus necesidades en el cuarto de los buzones, hay escándalos a altas horas de la madrugada… ¿qué podemos hacer para que cese este “negocio”?

prostitucion      Si usted, como propietario de un inmueble dentro de una comunidad de propietarios ha observado que en el mismo se están desarrollando este tipo de actividades, lo primero que tiene que hacer es denunciar los hechos para intentar de algún modo que la autorizada, en este caso la policía, tenga conocimientos de los hechos y haga la correspondiente investigación de los mismos.

Como regla general, al propietario y al ocupante de un piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble aquellas actividades que: estén prohibidas en los estatutos, resulten dañosas para la finca, contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por lo tanto, si un propietario o un ocupante de uno de los pisos está desarrollando una actividad molesta para el resto de propietarios, habrá que observar lo dispuesto para estas situaciones en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En todo caso, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

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Adopción de acuerdos sobre prohibición de dedicación de locales a negocios de hostelería. ¿Son válidos? ¿Exceso de prohibición?

Hello world!

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ADMINISTRADORES Y ADMINISTRADOS DEBEN PREPARARSE PARA LA NUEVA BANCA

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El anuncio de que el FROB, principal accionista de las entidades financieras Bankia y Banco Mare Nostrum (BMN) del encargo a la primera de estudiar la fusión de ambas entidades puede haber pillado por sorpresa a algunos, pero era más que un rumor en el sector. Lo que sí significa es un pistoletazo de salida a un próximo trienio, el 2017-2019 que consolidará y acelerará la reestructuración bancaria con una drástica reducción de oficinas que sólo espera una estabilidad en el Gobierno para acelerar un proceso irremediable.
A pesar de los cierres pasados y presentes la situación de la banca comercial en España sigue estando sobredimensionada en un entorno que cada vez empuja más a la reducción de tamaño. De hecho, países con muchas menos sucursales como Reino Unido u Holanda están reduciendo el tamaño para adaptarlos a una coyuntura complicada para la banca tradicional en Europa y agravada en España. Los reducidísimos márgenes de intermediación afectan a toda la banca de la zona euro y hacen muy difícil rentabilizar una oficina que necesita por tanto una ratio de clientes por empleado mucho más alto.
En España, la situación es peor. Los costes de comercialización son más elevados, el número de oficinas no rentables, especialmente en zonas rurales es mucho mayor y la comercialización de productos con mejores márgenes (planes de pensiones, fondos de inversión o todo tipo de seguros) sigue siendo minoritaria. De hecho, el impulso en la contratación de hipotecas, que tanto vemos en los medios es insuficiente desde el punto de vista de la banca comercial.
Por todo ello, no sólo nos dirigiremos a tener menos oficinas, sino a especializar las mismas. Tendremos menos oficinas pequeñas, de barrio o pueblo, para operaciones del día a día o como intermediaria para operaciones más complejas que serán gestionadas por oficinas especializadas. Uno de los casos más importantes lo tendremos en las hipotecas. La tendencia está en que, aunque nos dirijamos a nuestra oficina a solicitar un préstamo de este tipo, este será transferido a un gestor que aglutinará todas las operaciones de la zona. Con ello, se aminoran costes y sobre el papel, el cliente tampoco pierde ya que tendrá un trato más profesionalizado.
Esta tendencia de oficinas principales y oficinas satélite irá creciendo con el tiempo, tanto por especialización en productos como en segmentos de clientes (por ejemplo, autónomos y pymes) será cada vez mayor. Todo ello como una etapa puente, ya con el paso del tiempo también estas oficinas pequeñas tenderán a reducir su tamaño.
La duración de esta etapa transitoria o puente dependerá de cómo se consigan los objetivos de digitalización. El cierre de oficinas es un componente de ahorro de coste que tiene que complementarse e ir a la par con un mejor y más universal acceso a la gestión bancaria de forma online. No sólo se tiende a realizar operaciones cotidianas o contratación de productos desde el ordenador, se debe buscar cubrir todos los aspectos que podemos hacer desde la oficina, desde la atención al cliente a la personalización de servicios. Todo ello ayudará a reducir el tamaño de la red comercial básica, pero con un importante riesgo, el de marginar o expulsar a una clientela que no se puede adaptar a estos cambios.
Con expulsión no estamos hablando que se le impida operar en su banco, sino que se le pondrán más trabas o más costes en su relación con el banco. Ya lo vemos en muchas entidades cuando, por ejemplo, la gratuidad a la hora de realizar transferencias es si se hacen por Internet o cuando se imponen mínimos muy altos a la hora de disponer efectivo en ventanilla, obligando a hacerlo por el cajero.
Los cambios se realizan en el corto plazo y con urgencia para abordar el otro gran problema con el que se enfrentará la banca en el medio plazo, la entrada de nuevos operadores en el negocio financiero.
De la mano de la revolución tecnológica que estamos viviendo están surgiendo decenas de monedas virtuales, wallets, sistemas de pago por móvil o nuevas fórmulas de préstamos, supermercados de fondos y financiación entre particulares. Aunque todas estas están en una fase aún inicial su potencial de crecimiento es enorme y puede llevar a desbancar a buena parte del negocio tradicional bancario. Aunque la banca se adapte innovando y lanzando aplicaciones propias que replican estas soluciones la libertad que te ofrecen los operadores independientes a una generación cada vez más unida a la tecnología es un reto muy complicado de solventar para unas entidades financieras que se preocuparán más de no perder clientes que de captar nuevos.

En este medio, los Administradores de Fincas tendremos que cambiar algunas operativas, pero sobretodo, nuestros administrados tendrán que de hacer un esfuerzo mucho mayor para habituarse a formas de operar con las nuevas técnicas y seremos los administradores los que más podamos ayudarles.
Todo ello lo veremos en un futuro nada lejano. Comenzaremos ya, con un trienio duro en el que endurecerán los cierres de oficina y fusiones. Seguiremos con una adaptación por parte de los bancos buscando una mayor eficiencia y control de costes y acabaremos con la llegada de nuevos operadores especializados muy relacionados con las nuevas tecnologías. Ante todo, ello, el cliente debe tener un papel muy activo. Debe comparar más que nunca, ver que es lo que más le conviene y huir de vinculaciones que coarten su libertad de elección para siempre optar por lo que más le convenga.

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¿PORQUE ES TAN DIFICIL DESHEREDAR A UN HIJO?

¿Puedo dejar mis bienes a quien quiera cuando fallezca? Si existen familiares cercanos, la respuesta suele ser un rotundo “no”. Aunque se otorgue testamento, la herramienta jurídica que permite decidir en vida como repartir el propio patrimonio, hay una parte del caudal que no se puede tocar y que limita el margen de maniobra del testador. Esta porción se llama “legitima” y le pertenece alos herederos forzosos —hijos y descendientes y, de manera subsidiaria, padres y ascendentes y el cónyuge—, los únicos sujetos que no pueden ser excluidos de las últimas voluntades bajo (casi) ningún concepto.
Por ello, la famosa frase “te voy a desheredar”, con la que muchos padres han amenazado a sus hijos cuando se portan mal, carece de sentido. En el derecho común, estos van a heredar, por lo menos, dos tercios del caudal en el caso que los padres hayan otorgado testamento (un tercio dividido en partes iguales), y se hacen con todo el patrimonio si sus progenitores no han depositado las últimas voluntades. ¿Por qué? Porque así lo dice la ley. Una norma que data de 1889, año en el que se promulgó el Código Civil y que en la actualidad sigue vigente.
La idea de las porciones legítimas es, sin embargo, aún más antigua; su aparición se remonta al inicio de la Roma imperial. Aunque fue en el Siglo VI, bajo el mandato de Justiniano I, cuando se recopiló y reformó todo el derecho romano, base de los modernos códigos europeos. “Es entonces cuando empiezan las legítimas con contenido material”, explica Felipe Pou, decano del Colegio Notarial de Navarra.
Las modificaciones en materia sucesoria propiciadas por el emperador de Bizancio redujeron las posibilidades para el testador de repartir libremente su patrimonio; la cuota legítima se amplió en función del número de hijos y fueron establecidas unas causas taxativas para desheredar descendientes y ascendientes. “Más tarde, esto se plasmará con la tradición castellana”, abunda Pou. “El concepto es que los padres no puedan olvidarse de los hijos; aunque a veces les darían un trato diferente, la ley no se lo permite”. Solo un tercio de su herencia, el de libre disposición, se puede legar a quien se quiera. El efecto práctico, resume Pou, es que “no haya libertad para nombrar al heredero”. Y tampoco para desheredarlo.
Las causas para desheredar
“Haber negado, sin motivo legítimo, los alimentos” al progenitor o “haberle maltratado de obra [sin lesión] o injuriado gravemente de palabra”, son las únicas razones contempladas en el Código Civil, en el artículo 853, para que los padres puedan desheredar a un hijo. La falta de cariño o cualquier otra razón de carácter sentimental no tienen cabida para quitar la legítima a los vástagos. “El cariño no se puede exigir legalmente”, reflexiona Pou.
Existen otras circunstancias que privan de los derechos sucesorios, pero tienen una naturaleza diferente. Son conocidas como “causas de indignidad” y son aquellas situaciones por las que un heredero es incapaz de suceder al fallecido. Se aplican también en ausencia de testamento y suelen referirse a casos extremos. “Por ejemplo, un señor que asesina a su esposa”, ejemplifica Francisco Rosales de Salamanca, notario en Alcalá de Guadaíra (Sevilla). “Se trata de delitos gravísimos por los que el heredero es declarado indigno por sentencia firme”, puntualiza. Una condena a pena grave por lesiones, por ejercer de forma habitual violencia física o psíquica, u obligar a hacer o cambiar el testamento son otras de las razones que el Código Civil recoge como motivos de incapacidad a suceder.
Recientemente, el Tribunal Supremo ha añadido una causa más para desheredar, al equiparar en dos sentencias seguidas el maltrato psicológico al de obra. El pronunciamiento llegó, en ambos casos, después de que los legitimarios —que tiene derecho a la herencia: con carácter general, los hijos, padres o conyugue— esgrimieran la desheredación en el testamento de un fallecido y se pelearan durante años con los demás herederos. “Si el legitimario dice que el motivo mencionado por el testador no es cierto, hay que probarlo”, explica Rosales. El problema es evidente: es la palabra de un vivo contra la de un muerto. “La desheredación es privarte de la legítima, no de la condición de heredero”, puntualiza el notario, “y no se puede hacer antes de que uno fallezca”.
El testador no tiene libertad para nombrar al heredero
Por ello, Jesús Rodríguez, abogado y profesor titular de derecho civil en la Universidad Rey Juan Carlos, lamenta tajante que “en España es imposible desheredar sin que haya una sentencia firme”. Las dos sentencias del Alto Tribunal, comenta, no son más que una gota de agua en el mar. “Nadie va a aceptar la desheredación de su padre, y a la hora de la verdad siempre se acaba dando la razón al legitimario”, asegura. “Visto como están las cosas, si solo se dejara la legítima estricta es como si se desheredara; si, por ejemplo, los hijos son tres, al que se quiere desheredar solo recibiría el 11% del patrimonio”.
El debate acerca de la legítima
La España de 1889 no es la España de hoy. Por eso, muchos académicos, notarios, abogados y jueces exigen una revisión del Código Civil y de las legítimas. “Este sistema no responde al sentir de la población”, asegura Rosales. “En esa época España arrastraba el problema de los latifundios, y dividir el patrimonio en partes iguales en lugar que dejárselo todo al hijo mayor ayudaba a fraccionar la tierra y reducir el mayorazgo”, explica el fedatario público. “Pero hoy en día no tiene razón de ser, la economía familiar es muy distinta y estamos en una sociedad donde el patrimonio de la gente suele ser un piso y un coche; han surgido, además, nuevos conceptos de familia que antes no existían”.
En 2014, la Asociación Pro Derechos Civiles, Económicos y Sociales (Adeces) solicitó un cambio legislativo al Ministerio de Justicia para modificar el modelo de legítimas. Pero su queja se quedó en papel mojado. “Como se suele decir, esto no se cambia por la inercia del derecho histórico”, comenta Rodríguez. “Los políticos no se quieren meter en ello y la sociedad española es muy conservadora en este aspecto”.
Pou asegura que existe una especie de suspicacia sobre el dejar demasiada libertad a los padres a la hora de testar. La realidad, sin embargo, no acompaña esta desconfianza. El derecho común y su sistema de legítimas no se aplica en todo el territorio nacional. En Navarra, por ejemplo, que se rige en el derecho foral, se pueden dejar o no bienes a los hijos. También en Aragón, Cataluña, Valencia, País Vasco, Baleares, Galicia y Extremadura hay reglas diferentes al resto de España y existen excepciones. Sin considerar que en otros países, como Reino Unido, se puede elegir cómo repartir el propio patrimonio. “Parece que se quiere proteger a los hijos de la excesiva liberalidad de los padres, pero a ninguno se les impide desgastar su patrimonio en vida”, lamenta el notario.seguro-que-cubre-las-deudas-de-morosos-impresoras3d.com

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